虽然我做过快消品的业务员，但是我没有读工商管理之前一切关于市场销售的知识是都是在公司培训中学到的，现在读完书让我明白了很多东西，现在才知道原来市场也是要经营的，也要去做策划，而市场营销战略对于任何跟销售有关的企业都是一个非常重要的环节，甚至就是生命线。因此，根据社会实践要求和工作需要，xx年9月1日——10月30日我就目前福州七巧板贸易有限公司市场营销战略进行了为期二个月的调查，调查中应用了资料查阅、实地观察等方法，现报告如下：
一、福州七巧板贸易有限公司的基本情况
福州七巧板贸易有限公司位于福州市台江区交通学院附近，公司成立二十多年，主要经销椰树牌听装椰子汁、椰树牌利乐装椰子汁和椰树牌豆奶。业务区域包括福州五区八县、宁德、南平、三明、莆田；业务范围包括小店、便利店、商超、卖场、批发、分销和酒店。
目前福州七巧板贸易有限公司一线业务员有16名,其中福州市区6名,八县5名,卖场商超2名,宁德1名,南平三明1名,莆田1名。除了福州市区业务要早晚到公司报到，其它业务员都是驻点，八县业务员一星期回一次，其它城市的业务员一月回一次。业务大会也是一月开一次，其包括任务分配和市场情况的反馈以及任务完成情况等。
由于时间关系，我只在福州五区八县的市场做了一些了解，我了解到椰树牌椰子汁在福州五区八县属于畅销产品，由于椰树牌椰子汁在市场销售了二十几年，椰树的品牌深入人心且几乎没什么竞争对手，据统计椰树牌听装椰子汁产品在市场铺市率达到了90%，椰树牌利乐装椰子汁产品在市场铺市率也达到了70%。
由于公司对市场营销战略尚未完全的细致化和科学操作。因此还存在一些问题，对以后的公司竞争和发展带来不利的因素。
二、目前该公司在市场营销战略方面存在的主要问题
（一）一线业务人员短缺，市场各渠道不够细化。如上所说全福州整个卖场商超才两个人，要知道卖场商超包括沃而玛、好又多、家乐福、麦德龙、新华都、永辉、万嘉等等，两个人连日常理货、堆头都难以做到，而到了节假日这些卖场商超都在做促销活动时那场面就可想而知了。而通路方面据统计一个晋安区便利店、食杂店和小超市就有近xx家之多，而且还没算餐饮、批发和特通，而该公司一个区才一个业务员负责开发与维修，而一个业务员最多只能负责到300家左右，所以说要扩展一线人员，细分化的操作市场。
（二）品牌的宣传力度不够。目前全福州除了公交车有投广告之外很少能看到椰树椰子汁的广告，说实话我没来公司之前我也不知道有椰树牌椰子汁，而经过我的了解其实椰树的品牌并不比红牛、王老吉之类的差，但是知名度却如天差地别，有非常多的人都不了解椰树牌椰子汁，甚至听都没听过。所以说椰树的品牌宣传力度有待提高。
（三）品项单一，没有将品牌产品扩展延伸。如上所说椰树牌椰子汁在市场销售了二十几年，椰树的品牌深入人心且几乎没什么竞争对手，据统计椰树牌听装椰子汁产品在市场铺市率达到了90%，椰树牌利乐装椰子汁产品在市场铺市率也达到了70%。这说明了产品已经进入成熟期了，这时应在产品进入衰退期之前开发新品，增加品项。
三、改善该公司在市场营销战略方面几点建议
（一）公司应增加各渠道一线业务人员，让各渠道的市场操作细分化，增加市场占有率和市场的控制。如我以前所在的蒙牛福州分公司就一个晋安区就有11名业务员在负责通路渠道的开发与维护，而其它渠道也有专门的部门和人员在负责，而该公司却只有一个人，还要负责该区域的所有渠道，相比之下该公司的市场做的非常粗糙，对市场不能做到有效的控制，在目前这种有如战场的快消品行业来说这是一个非常危险的信号。
（二）公司应加大对品牌宣传和建设的力度。如做一些收视率高的电视广告、报纸、户外广告；还有一线业务人员去拜访客户时张贴pop广告；经常在人流量大的地方或社区做一些品牌宣传的活动；也可以在位置好人流大的店铺做店的招牌和门面。让人们到处都可以看到椰树品牌的影子，让他们知道椰树了解椰树，离不开椰树。
（三）公司应增加产品品项，将品牌产品扩展延伸。如上所说现在椰树牌椰子汁不仅成熟产品市场也非常成熟了，但是品项太单一，且任何产品都会有一个衰退期，在衰退期之前要不断的开新的产品，保持市场占有率，增加公司产值和品牌的升值。在现在的快速消费品行业中每时每刻都会有新的公司和产品出现，但也每时每刻都会新的或老的倒闭。我记得我第一次进入这个行业时经理所说的话：市场就是人做出来的，在这个世界上没有什么是人做不出来的。再大的企业只要你不进取也照样会被人取代，俗话说逆水行舟不进则退，物竞天择适者生存。目前椰树牌椰子汁在中国椰子汁业是龙头老大，公司应该利用这点持续创新，领先市场。
四、调查体会
从调查的情况看，福州七巧板贸易有限公司对市场营销战略还是比较重视的，公司目前新聘请了一位资深的业务总监，但是公司对市场营销战略尚未完全的细致化和科学操作。通过这次的社会调查，使我充分认识到市场营销战略不仅仅是书本上的知识，它不是纸上谈兵，它在现实中关系到企业的生死，无论你是大企业还是小公司只要你没做好市场营销战略，你就会受制于市场甚至失去市场。
前言
薪酬制度是人力资源管理中最重要的模块之一，它是影响员工工作积极性的关键因素。薪酬制度既要考虑员工的需要也要顾及企业的利益。既要使得员工在对薪酬的理解后，有足够的积极性投入工作，又让员工在工作岗位上发挥出最大的效用，给公司带来利润。然而很多优秀员工的流失原因是自己所得到的和付出的不成正比，抱怨薪酬不公平，对公司的薪酬制度存在一定意见。本次调查目的是通过了解公司现有薪酬体系状况，并进行有效的工资制度和福利制度的设计，以推动公司战略目标的实现。
一、公司的概况
（一）公司简介
a公司主要涉及酒店管理、航空票务、广告代理、航站楼计时休息酒店和旅行社等领域。公司资产包括首都机场3号航站楼内的计时酒店和订房及旅游咨询服务中心、设在首都机场航站楼及市内多家酒店的票务中心现已发展成为拥有较高美誉度的综合性机场特色商旅管理公司。
（二）组织结构
公司采用直线——参谋型组织结构，管理层级少，效率高。职级分为：员工、领班、主管、经理及公司领导。
部门设置：一线部门：订房服务中心；市场营销部；旅游业务部；广告媒体部。
二线部门：综合办公室；财务部。
二、调查报告统计分析
薪酬调查问卷主要是设计问卷，收集问卷，并对问卷进行统计分析。根据分析的结果发现问题、提出问题、分析问题，并提出相应对策。通过问卷收集统计，反映出大部分员工对企业的薪酬制度是持不满意态度的.，并且认为个人的价值没有得到充分的体现，主要是薪酬方面。
从图表中可以看出，基层员工工资水平较低，大部分员工与北京最低工资标准相差不大，领班及主管工资标准低于行业水平，只有经理级工资标准较符合当前水平。
从图表中可以看出，专科学历及以下对于薪酬制度满意度较高，主要因为一部分员工工资实行计件制，其它工资内容占的比例较少，因此产生的争议较少。企业的产品是通过基层员工传递给顾客的，员工的满意是赢得顾客满意的基石，赢得了顾客就赢得了市场，企业才能得到真正的利润。
三、公司薪酬管理体系
随着我国经济体制改革的进一步深化，市场竞争也日趋激烈，在激烈的市场竞争的背后归根结底还是对人才的竞争。而能否吸引人才、留住人才的关键又取决于企业能够建立一种什么样的薪酬体系。薪酬作为企业必须付出的人力成本，同时也是吸引和留住优秀人才的最佳方法。
薪酬管理的重要性在于保持企业内部岗位间具有一定的公平性，对于企业周边或同行间具备一定的竞争力，对企业员工今后的发展具有较强的激励作用。
（一）薪酬的形式
薪酬采用结构工资制，主要包括：岗位工资、绩效工资、其它福利（保留单元、加班工资、防暑费、两费、误餐费）
1、岗位工资
20xx年公司岗位工资参照整个首都机场地区职工平均生活水平、北京市最低生活标准不低于730元以及同行业同类工作的工资水平确定。
2、绩效工资
绩效工资是以公司战略为导向，通过个人收益与公司效益挂钩，按照工作业绩，进行月度考核核算。（1）绩效考核办法
公司级月度绩效考核以部门整体考核为主。月度绩效考核以平衡计分卡思想为指导，采用关键绩效指标考核法，根据部门特点设置不同的指标与权重。
（2）绩效工资核算方法
①部门绩效工资
部门绩效工资应发数=部门绩效工资基数*部门绩效考核分数+/—额外奖励/扣款部门绩效工资基数是指考核范围内人员当月出勤日绩效工资标准数之和。
②员工个人绩效工资
个人当月应发绩效=个人绩效基数*当月部门整体考核分数个人当月实发绩效=个人当月应发绩效*当月个人绩效考核分数
3、其它福利内容
包括保留单元、加班工资、防暑费、两费、误餐费。
节假日加班按照国家规定计算；防暑费：防暑降温费用分为两档，一档为室内工作人员，标准为1200元；二档为室外工作人员，标准为1400元；物业取暖补贴：劳务派遣员工按照200元/月；公司所有员工餐费：每人每月300元
（二）薪酬体系的内容
1、岗位工资与绩效工资的比例
员工及领班级：岗位工资：绩效工资=5：5
主管级：岗位工资：绩效工资=4.5：5.5经理级：岗位工资：绩效工资=4：6
2、各职级工资标准
（1）部门经理级工资标准：
①部门经理一：为生产部门经理，订房服务中心经理、广告媒体部经理、市场营销部经理、旅游业务部经理；最低一档月工资标准为6500元。
②部门经理二：为保障部门经理，综合办公室经理、财务部经理；最低一档月工资标准为6110元。
（2）主管级工资标准
①主管一：订房服务中心前台主管、综合办公室综合保障主管、财务部总账主管、财务部旅行社业务主管、市场营销部销售主管、旅游业务部票务主管、旅游业务部计调主管；最低一档月工资标准为3680元。
②主管二：综合办公室人事主管、综合办公室行政文秘；最低一档月工资标准为3300元。
（3）领班级工资标准
①领班一：订房服务中心前台领班、市场营销部销售代表；最低一档月工资标准为2680元。
②领班二：订房服务中心网络管理员、财务部出纳、广告媒体部销售代表、旅游业务部票务领班；最低一档月工资标准为2440元。
（4）员工级工资标准
①员工一：订房服务中心前台接待员、财务部审核员、市场营销售部销售业务员、旅游业务部计调员；最低一档月工资标准为20xx元。
②员工二：旅游业务部票务员：最低一档月工资标准为1840元。
3、其它货币性薪酬
（1）先进奖励：季度服务标兵50元/人，年度优秀个人300元/人。
（2）绩效奖：开拓新业务，奖励业务收入的10%。月绩效排名前三的员工，奖励绩效50—200元/人。
4、非货币性薪酬
（1）组织员工业余体育活动
（2）旅游奖励
（3）外出培训
四、薪酬调整原则
（一）影响薪酬战略的因素
企业文化与价值观：公司的经营状况、薪酬制度、公司文化及人才价值观
社会环境和经济形式：劳动力市场供求关系；地区的生活指数，员工的正常收入至少能支付家庭的基本生活费用；来自竞争对手的压力
员工对薪酬制度的期望：员工在工作中得到的薪酬，不但是其生存、享受和发展的主要来源，也是生活富足、家庭幸福的一个重要标志。
（二）增资原则
公司每三年对一线员工进行一次增资，增资调整的原则为“四挂钩、一注重”：增资与消费指数增
长挂钩、与承担职责挂钩、与从事业务挂钩、与本公司工龄挂钩，并注重实际工作能力和对本公司所作的贡献。
五、薪酬体系中存在的问题
（一）企业的薪酬制度不完善、薪酬管理制度随意化
人力资源管理工作人员对现代薪酬管理技术相对滞后，缺乏必要的薪酬管理理论与实践知识，从长远看，企业的薪酬制度缺乏战略性规划，不适应企业在不同经营阶段的具体情况。在薪酬决策方面，没有跟企业的整体发展战略相适应，薪酬标准、发放程序带有随意性和主观性。
（二）企业薪酬内部缺乏公平性
企业往往注意到薪酬管理中的同级横向公平和不同级别的纵向公平，却忽视薪酬等级、标准这些直接影响到企业员工最终利益所得的设计。其次，发放程序不透明。对于通过怎样的途径实现这种对等，不够重视。
（三）薪酬设计与企业发展战略相脱节并且缺乏晋升性
企业越来越意识到薪酬设计事关人才的保留和吸引。但是，却很少企业将薪酬体系构建与企业发展战略有机结合起来。薪酬晋升渠道不畅，员工对自己的薪资增长的预期不明确，损伤了员工工作的积极性，不利于个人职业生涯规划从而致使员工缺乏工作动力。
六、改进措施
（一）建立科学合理的战略薪酬体系：宽带薪酬
多个薪酬等级以及薪酬变动范围进行重新组合，从而变成只有少数的薪酬等级以及与之相应的较宽的薪酬变动范围。宽带薪酬打破了传统薪酬的等级观念，提高了员工的工作能力和绩效，有利于企业文化的行程，同时让人力资源专业人员更好的处理其核心工作。其次企业也要有健全的人力部门并不断完善其职能。
（二）完善薪酬制度、建立激励机制
不断完善薪酬制度，使组织成员随公司的成长及对公司的贡献能获得公平合理的职位升迁，使每一个正直卓越的成员都有公平发展的。在完善薪酬体系时考虑员工职业发展规划，让员工看到远景，帮助员工开发技能，使员工有明确发展方向。同时，建立员工培训的激励机制，以提高员工的积极性，充分挖掘员工潜能，为企业多做贡献。
（三）建立公平与透明的薪酬制度
确保薪酬制度与操作的程序公平与透明，薪酬制度的额公平与否直接关系到薪酬制度所产生的激励作用，直接影响企业绩效目标的实现。
结论
随着我国经济不断融入世界经济体系，国有企业遇到越来越多的新问题，如何突破自身的各种局限来提升企业档次，是国有企业面临的转折点。解决这些问题的焦点在于人才，尤其是薪酬管理，对引进和留住人才起着重大作用。因此，一套公平合理并具有激励性的薪酬体系，能够留住和用好人才，这是摆在企业管理者面前一个刻不容缓的问题。
一、企业分析
1、企业简介
建安工程监理有限公司成立于20xx年3月，20xx年股份重组后，隶属于煤业化工集团。公司注册资本600万元，具有乙级工程建设监理资质，可承揽矿山建设及配套工程、工业与民用房屋建筑工程、冶炼工程、化工工程的建设监理与技术咨询服务。
2、主营和其它产品种类（包括服务类产品）
20xx年公司股份重组以后，依托隶属煤业化工集团的政策优势和资源优势，发展规模迅速壮大。先后承接了红柳林矿办公楼装修工程、供水工程、绿化工程、公路工程；张家峁矿选煤厂工程、神南服务区；陕北基泰能源兰炭、电石生产项目；安山煤矿地面工程；以及冯家塔矿、铜川矿区、韩城矿区、澄合矿区、黄陵矿区、陕煤建司、建设钢构有限公司、省煤炭物资供应公司以及延长油田等单位的建设监理项目共63项。签订的工程监理项目建设总造价36.78亿，合同监理费约3800万。截止目前为止，公司监理工程合格率100%，项目安全无事故，客户满意率达98%以上。
3、生产经营情况
公司上级主管单位为煤业化工集团，是由省政府牵头组建的我国特大型能源化工企业，20xx年实现销售收入234亿元，在全国企业500强中名列第243位。近年来，煤业化工集团的工程建设项目投资每年约200多亿元，建设速度和规模都创历史新高。
4、组织架构及销售系统
建安工程监理有限公司设立主管经理，分管经理（人事组织、监理、生产计划），总工（分管技术）。下设生计科、物资科、设计院和财务结算中心等。和全省其它监理公司的基本职能是一样的，生计科的直接领导一般都是总工。每个地区的具体情况不一样，有的地方甚至出现生计科和物资科争夺采购实权的情况。物资科：一般合同的签订、回款的初始程序都是在物资科，物资科也是销售人员最直接的客户对象。
二、产品市场环境分析
1、国内市场综述
1988年，国家开始创设建设监理制，在工程建设过程中，建立以监理工程师为核心的项目管理模式，从项目决策阶段的可行性研究开始至设计阶段、招标投标阶段、施工阶段和工程保修阶段，都实行监理，由监理工程师为业主方提供专业化、社会化的智力服务。为了监理制的建立、完善和发展，国家出台了一系列法律法规。在政府的扶植呵护下，监理业队伍迅速扩大，全国已有6200多家监理企业，27万从业人员，10余万人取得监理工程师执业资格，监理业务已经覆盖所有建设行业。但是，监理业没有象政府期望的那样，成为工程建设的管理核心，目前监理范围基本上保持在工程施工阶段的质量管理上。无论从行业规模、市场形象、社会效益等都和制度设计有很大反差。无论何种原因，监理业的这种市场定位决定了它的命运：监理业将主要从事施工阶段的项目管理，指望国家政策扶植向建设工程全过程监理发展，希望不大，目前只能在自身寻找发展的动力。
2、市场状况分析及预测
这些年，国家及其有关部门，不断出台新的法规条例，健全了监理业的法制体系，更重要的是加重了监理业的法律和行政责任，给监理业赋予了非常繁重的任务。
20xx年《房屋建设工程旁站监理管理办法》规定，监理要对关键工序、关键部位施工实行旁站监督，第一次把监理从工程管理者变为既是管理者又是施工作业者，直接和具体施工操作挂起钩来。
20xx年，国务院颁布了《建设工程安全生产条例》，规定监理要负责施工安全管理，各地方行政法规更加要求，如果工程出现安全问题，要对监理企业进行很重的行政处罚。安全管理责任象一座小山，压在总监的身上，压在监理的身上。监理企业为保证施工安全，只好投入越来越大的精力、人力和物力。
监理人承担的法律责任和任务越来越重，收取的报酬却越来越低。监理业的收费根本不能与设计相比；监理业也不能和施工企业相比，施工合同基数大，可以通过内部控制、索赔和时空转换取得丰厚利润。监理的收费标准是1992年制定的，而现在监理实际报酬低于1992年标准的60%，有的地方实际取费不足1992年标准30%。
监理从业人员的工作状况更不乐观，监理既是“全保险”，又是个“小保姆”。政府、领导检查项目，总是批监理，好像项目是监理承包的；业主除了付款外工程上的所有问题都找监理算帐，无论何种原因，都是一句话“监理不到位”，监理连说理的地方都找不到；监理不看业主脸色不行，他不高兴就炒总监、炒监理人员的鱿鱼；监理的工作状况甚至不能和企业工人相比，监理人员没有休假，没有节假日，每天工作时间都在8～12小时，加班无工资，劳动无防护。由于是小行业，工作生活状况不易引起政府注意，合法权益无人关心，几乎成为被社会遗忘的角落。
政策表面上为监理业开辟了更广阔的前景，实际上是挤压了监理业的生存空间。监理业要开展项目管理，勘察、设计、施工企业都可以开展，相当于勘察、设计、施工企业来讲，监理企业无论从规模、技术经济实力、人力资源等各个方面，无疑处于绝对劣势；监理业要开展项目“代建”，以区区百万元的注册资本，完全不会有人信服具备这个能力；监理业要向工程咨询业发展，市场准入门槛较高，
3、产量分析及预测
如下图市场规模调查显示，在20xx年～20xx年间建立行业发展的总产量和总品种都有了显著提高，数量上的提高让监理行业发展逐渐进入到一个快速发展的快车道上。
监理产品市场规模调查表
从上面表中可以看出，从20xx年起步开始，监理产品市场规模逐年扩大，总产量上七年间提高了80%的比重，而在品种上从十几种上升到几百种，监理产品的种类扩大让我国监理公司的发展逐步壮大。
5、需求量分析及预测
目前我国在监理产品的需求上主要集中在重点设施的建设上（山西地区也是这样的表现），这主要包括房地产项目、交通类项目、基础设施建设项目以及其它相关产业项目的监理工作，提供对大型建筑产品进行适当的监理和监督，发挥充要的职能和职责，一般需求量如下图所示，在各种产品配额上都有所体现。
6、产供需状况分析及预测
这主要体现在区域化的需求上，区域的不同直接影响到对监理行业和产品的需求上，一般我国南方地区和东南沿海地区这一点表现的非常重要，对于监理需求非常广泛，而且对监理行业的产品发展也起到直接的正面影响作用。
7、价格分析（变化趋势）
从下图分析中我们可以得知：随着监理价格的不断变化最近四个年度中西安市平均营业收入从20xx年的718.40万元到20xx年1251.28万元，增长了74%，其中年度平均工程监理收入从20xx年的526.45万元到20xx年的1019.77万元，增长了93.7%，监理收入占年度平均营业收入比例从20xx年的73.28%到20xx年的81.50%，增长了8.22%，项目管理收入占年度平均营业收入比例从20xx年的0%到20xx年的3.01%，说明西安市监理企业收入来源主要是监理业务收入，收入比较单一，项目管理业务近几年基本无大的进展，企业抵御市场风险的能力比较脆弱。
8、国内同类产品生产厂家（经销商）介绍
华建工程监理有限责任公司是在原机械工业部第十一设计研究院工程监理处基础上，经股份制改制组建，由原机械工业部批准于1996年10月成立的具有独立法人资质的股份制企业。资质等级为甲级，省建设厅登记，省工商行政管理局登记注册。公司已于20xx年2月顺利取得北京中设质量体系认证中心颁发的iso9002:1994质量保证体系认证证书，后于20xx年1月经北京中设质量体系认证中心换版审核，取得iso9001:20xx认证证书。主要业务面向全国，承接各类工程建设监理、中介及技术咨询服务。
公司实行董事会领导下的总经理负责制。公司设有综合管理部、工程监理部、经营计划部、投资控制部、工程技术部、专家组六个部门。本公司已完成的监理工程总面积约168万平方米，总投资额约33亿元，在监项目约354万平方米，总投资额约46亿元。公司拥有从事工程监理、中介及技术咨询服务的各类工程技术人员99人，其中研究员级高级工程师15人、高级工程师23人、高级经济师4人、工程师55人、其他人员2人。技术人员中92%以上具有大专以上文化程度，98%以上参加过监理业务培训，其中国家一级注册建筑师1人、国家二级注册建筑师2人、国家一级注册结构工程师3人，取得全国监理工程师资格并注册的29人、原机械工业部颁发的监理工程师资格证书54人、省颁发的监理工程师资格证书14人。上述人员的专业分布为：总图、建筑、结构、电气、给排水、采暖与空调、经济与预算、自动控制及非标设备制造等领域。本公司监理手段完善，专业配套齐全，技术力量雄厚，绝大部分人员长期从事工程设计及工程施工管理工作，经验丰富，熟知国家建设法律法规、技术规范、规程和标准，可从事公司主营范围的各种业务。
公司自成立以来，始终坚持守法诚信、公正科学、开拓创新、务实求精的质量方针，以认真、从严、求实、热情服务为宗旨，承接各类工程监理业务，对监理项目实施质量控制、进度控制、投资控制，强化合同管理、档案信息管理，协调参与工程建设的各方工作关系，使监理项目得到有效控制，确保工程建设目标达到最佳，做到让社会100%放心，让业主100%满意。
9、国内同类产品在建及拟建项目
根据20xx年公布的行业统计数据看，甲级企业1431个，乙级企业2151个，丙级企业2588个，比率大致为2:3:3.6；企业按专业工程类别分布情况见。
全国建设工程监理企业按专业工程类别分布情况
表中看到，房屋建筑工程专业的监理企业占到84.4%；另有统计数据显示企业年营业收入超过亿元的不过5至6家。监理企业层次不分明，大的不强，小的不活，行业组织结构不尽合理，造成市场竞争过分集中在房屋建筑工程，大的企业缺乏与国际咨询公司竞争的实力，中小规模的企业没有专业特色，缺乏活力，市场生存困难，某些发展迅速的专业领域又缺乏足够的监理队伍，缺乏完善的市场竞争机制。因此，大力调整监理行业的组织结构，实现产业结构的合理化，对于提高行业竞争秩序，提高企业的核心竞争力和生命力，调整市场监理资源配置，增强行业监理服务的差异化、专业化服务特色，推进监理行业的国际化等方面将起到积极的作用。
因此，政府、行业和企业应共同努力，逐步调整监理行业的组织结构，在监理市场逐步形成三类不同层次和特色的企业，形成“金字塔形”的行业组织构架,即：
第一类企业：少数企业在行业顶端的，将是有拥有自主的知识产权、专有技术、实力强大的工程咨询顾问公司。这类企业业务可能集中在某一项或多项专业工程领域，从事着从项目策划、项目实施、直至包括项目后评估的项目全过程的管理和技术咨询服务。这类企业具有较强的社会公信力和市场竞争力，适应整个工程咨询服务行业发展的需要。
第二类企业：多数企业具有良好的社会信誉、实力较强且有结构合理的人才队伍、相当丰富的建设项目管理经验、在某一项或多项专业工程技术上有专长。这样企业将有能力根据市场的需要提供建设项目全过程或某一阶段的技术咨询和管理服务。企业形成独具特色、规模适度、专业性强、机制灵活的“专、精、尖、新”企业、充满生机和市场活力，成为建设监理行业的中坚力量。
第三类企业：这类企业主要在施工现场实施旁站、或仅仅实施施工阶段的质量、投资、安全等某一专项监管的企业。这样的企业可以是受业主的委托，也可以是受第一种类型监理企业的委托，甚至可以是受施工承包单位的委托，受谁委托即为谁服务。鼓励其围绕大、中监理企业提供监理劳务服务，建立与大、中企业相对稳定的协作关系，为监理市场提供基础性、劳务性并具有较强实践性的人力资源。
三、产品市场竞争力分析
1、产品技术、质量等级（包括品牌、行业资质、许可及相关证书的取得）
近几年来，公司通过工程的监理实践，积累了丰富经验，培养了一批建设监理人才，已具备了承接各类工程建设项目的全过程、全方位、多目标的监理业务能力，并在产品技术和质量等级上已经初具规模。
目前公司拥有的技术等级为国家Ⅰ级，质量等级为省Ⅰ级，国家Ⅱ级水平，目前正在向国家Ⅰ级进行积极申请。
2、产品市场份额
目前公司所接触到的业务为项目招标、项目代建、工程造价、交通部公路业务，这几项构成了公司目前代理的所有业务，目前在境内的业务收入及市场份额相关数据如下。
3、产销量统计（近3年）
目前公司所接触到的业务为项目招标、项目代建、工程造价、交通部公路业务，这几项构成了公司目前代理的所有业务，产销量如下图所示（单位：万元）。
4、产品市场定位
在制定公司工程监理招投标办法及统一的招标范本的范畴下，产品市场定位建议重点关注以下几点：
（1）一是完善监理企业、执业人员的信用体系并在已建立的《省监理行业企业信息管理系统》中予以公布，将评标标准与企业及执业人员的诚信记录（包括政府主管部门或行业协会对企业行为记录和评定的信用等级）密切挂钩，对达到通报批评或一、二类不良行为标准（深圳为红色警示）的一律暂停投标，对外地企业无法核实的业绩证明不予采纳评分。二是工程监理招投标评分细则要合理公平，切合实际，减少弹性条款，避免针对性、倾向性。三是按照国家招标法的相关规定，把应属于业主的权力归还给业主单位，让业主能够在满足有关法律、法规和统一的监理招标范本前提下选择出满足要求的监理单位。
（2）设法解决招标图纸等文件价格普遍偏高的问题；
（3）建议招标管理部门加强对监理招标文件和中标文件的审查。对招标文件、中标文件按既定的办法和范本要求进行审查备案，严肃处理招投标过程中的违法违规行为，保证监理招标行为的公平、公正性。
（4）建议设法将总监的在兼项目数予以联网公示，招投标机构要对照相应信息进行评标，特别是对外地企业的总监现有条件无法核实在兼项目的，对其在我区、我市监理项目的数量应更为严格地限制，同时要求对政府投资或主导投资项目开标时总监及专业监理工程师要到场答辩。
（5）对进入政府采购项目监理服务供应商目录的企业数量适当放宽。目前西安市仅为房建、市政各10家，规定国有投资占控股或主导地位的建设单位应当从审定的预选承包商选择承包人，目前监理承包商房建、市政各为95家、70家并进行了分组。
6、竞争对手及状况分析
1、监理企业水平良莠不齐。即使是同资质等级的监理企业之间就有不少差距，不仅仅是在工程管理水平上，更多还有不少的监理企业的用人标准及用人理念上。往往更多的是低收费，导致监理人员低报酬。长久下去，监理行业的信誉和健康发展受到极大的挑战，这在目前省较为普遍，例如山西诚信监理及中安监理都存在这些问题。
2．监理收费没有实质性的政策保护和监督。建筑施工企业有不少的收费项目是强制性的，不允许打折扣。如工程标底要经过审查、安全文明施工费不允许下浮等等，而监理企业在省从20xx年实施强制监理以来，没有在收费上对92年收费有任何的改进，这是监理企业感到普遍痛心的事。目前部分业主对监理，特别是对有能发挥作用的监理宁愿按较高价位进行签定合同，但苦于92年的标准限制，若超过甚至担心引来非议。很多监理企业曾遇到了个别的工程，财务监督部门还提出为何监理取费略高于92收费标准，这就取决于工程的复杂程度、工程技术难度、监理人员的配置情况。
3．监理的自身定位和工作范围问题：曾有一个调查结果显示：业主为监理进行质量控制授权的占72．7％，对进度授权的占15％，而造价权交给监理的仅占4．8％。如果监理的定位如上，则决定了其在工程建设过程中的作用十分有限。特别是在近年来政策倡导的“旁站监理”和“安全监理”，则进一步强化上述定位。如何把监理的路越走越宽，而不是越走越窄就需要大家深思了。
4．目前监理企业并不是真正意义上在做监理，而是在纯粹做企业。只有诸如山西诚信监理及中安监理这样的监理企业在监理行业中开辟属于自己的一片天地。把企业的利润当作是发展的全部。对内部的技术管理、人员的水平提升、服务创新和延伸都没有认真的思考及增强。很多政府主管部门都有这样的认识，对于这种局面对监理企业的健康发展是一个隐患，所以根据目前省监理企业发展现状，建议借建设部整顿监理企业之际，进行一次较为彻底的清理。
7、营销策略（广告、媒介、公关）
（1）加强内部管理，提高人员素质，改善服务质量，积极打造有公信力的名牌监理企业。随着诚系信体系的加快完善和相关办法的实施，市场最终会选择行业内守法守规、讲诚信的企业，作为监理企业应对此有清醒的认识，因此要规避短期行为，平衡好发展和管理的关系，强化内部管理，加大对员工的培训力度，采取措施保留人才，提高服务水平，提高顾客满意度和忠诚度，积极打造为有公信力的名牌监理企业。
（2）积极融入行业协会，借助行业协会平台完善自身管理水平、对外反映诉求和处理一己之力难达的难点问题。行业协会是以“服务企业，服务政府”为理念，是政府和企业间的“桥梁”和“纽带”，同时随着政府主管部门对监理行协会的重视，行业协会在行业管理发挥作用将越来越大，因此加入行业协会从而借力来促进企业发展是企业必然的选择。
（3）努力成为有实力和有条件的监理企业，在这一点上来说要加大引进专业人才力度，全面提高服务质量，积极向含盖设计监理或设计咨询全过程、全阶段的工程监理服务转型。
（4）鉴于现阶段招投标业务竞争过于激烈，行业发展极不正常，对大部分企业而言已基本无正当利润，经营风险较大，建议适度发展并加强控制管理风险。
8、近期发展规划
本报告是省建安监理公司多年对内部问题的分析和反映问题的全面总结性报告，该报告还结合近年建安监理赴我国先进地区的考察成果及协会内部调研的资料，通过对比分析，系统发掘和梳理省建设监理行业现阶段存在的主要问题，经过深入分析后逐一提出了针对性的、系统性的应对措施和建议，目前提出相关发展规划：
1、主动完善公司内部建设行业诚信体制，作为内部管理中急需改善的重点工作，来进行全面规划，建立完善涵盖项目建设参建各方的诚信管理系统，严格按既定办法实施管理。对“关于企业行为信息管理的意见”、《西安市建设工程施工现场监理行为考评试行办法》等涉及诚信管理的文件尽快会同行业协会进行统一梳理，并配套制定制定监理合同备案办法、工程监理招投标办法及统一的招投标范本等制度，以此形成我公司诚信管理、招投标管理、市场准入等方面系统而且统一的标准和办法，逐步形成行业内守法守规、讲诚信的良好氛围。
2、完善监理企业来陕企业备案的日常条例，严格对合作外地企业来陕企业备案管理，避免与各监理公司过度竞争，保护、扶持与本地企业的和谐关系。
3、协调统一和明确作为监理单位、监理人员的检查、明确处理（含不良行为的认定标准和处理）的办法，在完成相关制度的修订后严格按制度检查、处理和公布，提高不良企业和执业人员违法违规的成本，从而达到行业内优胜劣汰、激励企业和个人守法守规、讲诚信的目的。
4、努力查找公司内部存在的安全监理工作方面的问题，积极参与由建设委员会、安全生产监督局、建设监理协会及会员单位代表等共同参加的年度座谈会，通过沟通互动，增进各方对安全监理工作难点的认识，力争取得解决安全监理工作难点的共识，采取有效措施解决好监理企业的难点问题、促进行业健康发展，从而提高我市质量、安全生产管理水平，为身为监理企业的公司生存和发展创造好的环境。
5、主动沟通政府主管部门，通过逐步授权进一步强化和发挥监理协会的行业微观管理作用。（1）履行行业协会在制定行业政策、地方规定等方面更多的参与决策权，履行在行业协会中质量、安全事故调查处理，企业和个人诚信行为记录认定方面的参与权、发言权和建议权；（2）积极尝试采纳行业协会检查结果、企业及个人诚信评价情况完善现有的诚信系统；（3）积极履行加入行业协会和签署行业自律公约，以身作则、设身处地开展日常工作。
借款单位：*******公司 调查时间：**年**月**日
申请贷款金额：贷款期限：
主办客户经理：*** （亲笔签名） 协办客户经理：**（亲笔签名）
一、借款人概况及借款用途分析
1、借款人的基本概况；
2、借款原因、借款用途、借款金额及期限
二、借款人的经营、管理水平分析
1、借款人的品德和才能。主要考察企业经营者是否具有廉正可靠的品行与运用资金的才能；企业管理层的整体素质与人才结构。
2、贷款企业的产、供、销、机器设备管理状况。包括物资管理、生产管理、产品管理、质量管理和销售管理等。。对小企业，应重点分析纳税变化情况等。
3、贷款企业的人力资源管理状况。主要分析企业对人力资源的开发与利用等
三、借款人信用分析
1、借款人及关联企业品德、历史信用（包括真正经营者及股东）
2、信誉状况分析。主要分析客户与银行、工商、税务、电力等部门及其主要客户(包括供货商和购货商)的往来情况和履约情况。
四、行业前景分析
行业周期与经济周期、成本结构（固定成本、变动成本）、盈利性、竞争结构、依赖性、产品替代性、国家管制、所处位置、市场份额、产品销路。以及金融同业对客户的态度。
五、财务分析
[资产负债表分析、损益表分析、现金流量表分析、盈利能力分析、营运能力分析、偿债能力分析、发展前景分析]（财务指标见附件）
企业财务报表包括：资产负债表、损益表、现金流量表
资产负债表是总括反映企业某一特定日期的资产、负债和所有者权益及构成情况的会计报表。资产=负债+所有者权益
损益表是反映企业在一定会计期间的经营成果形成情况的会计报表。收入-费用=利润
现金流量表以现金流入和流出反映企业界在一定期间内的经营活动、投资活动和筹资活动的动态情况，反映企业现金收入和流出的全貌。
偿债能力指标
1、资产负债率。负债总额÷资产总额×100%
2、流动比率。 流动资产÷流动负债×100%（短期偿债能力）
3、负债与所有者权益比率 总负债÷所有者权益总额×100%
4、全部资本化比率。 总债务÷（总债务+净资产）×100%
5、利息保障倍数（己获利息倍数）。 （税前利润总和+利息费用）÷利息费用
6、速动比率。 速动资产（流动资产-存货）÷流动负债×100%
7、现金比率现金÷流动负债
财务效益指标
1、净资产收益率净利润÷平均净资产×100%
2、销售（营业）利润率 销售（营业）利润÷销售（营业）收入净额×100%
3、总资产报酬率利润总额÷平均资产总额×100%
4、成本费用利润率 利润总额÷成本费用总额×100%
5、销售现金回笼率 经营活动产生的现金流入量÷销售收入×100%
资产营运指标
1、总资产周转次数 销售（营业）收入净额÷平均资产总额
2、流动资产周转次数 销售（营业）收入净额÷平均流动资产总额
3、存货周转次数销售成本÷平均存货
4、应收账款周转次数 销售（营业）收入净额÷平均应收账款余额
发展能力指标
1、销售（营业）增长率本年销售（营业）收入增长额÷上年销售（营业）额×100%
2、资本积累率 本年所有者权益增长额÷年初所有者权益×100%
3、总资产增长率 本年总资产增长额÷年初总资产×100%
4、三年利润平均增长率 [（年末利润总额÷三年前年末利润总额）1/3-1] ×100%
1、财务报表分析的局限性：
（1）会计政策和方法的可选择性，决定报表的数据具有一定的弹性。 会计政策与方法的可选择不是偶然现象，它存在于会计核算的各个方面。例如，收入和费用确认，存货的计价，固定资产折旧方法等方面都的几种选择，而每一种选择都会对财务数据造成影响。诚然，选择不是随意的，会受到某些制约和监督，但在可选择范围内足以造成的差异也是明显的，这必然会影响财务数据的准确性。
（2）人为的某些因素影响财务报表的客观性。
报表编制者有时为了实现某些目的，会故意掩盖、夸大或缩小某些会计数据，使会计数据不能客观地反映经营活动的情况。例如：己知应收账款中存在部分坏账，故意不作调整，人为地缩小了损失数字。又如有意延长折旧年限，以达到缩小折旧费用，虚增利润的目的。
（3）通货膨胀是现代经济生活中的经常现象，是会计报表分析的又一个个难道。
财务报表以历史成本会计报表为依据进行的，但在出现通货膨胀，货币本身的价值发生剧烈变动时，那么资产、负债、所有者权益、收入、费用和利润表现出来的价值不真实，影响我们的判断。
所以我们分析财务报表时最重要一点是，对借款人进行实地考察，尽可能多地了解财务报表内不能看到的情况。
2、另一分析重点是对现金流量的分析与预测，分析客户现金流量的构成和变动情况，并预测客户未来的现金流量。这是第一还款来源主要依据之一，也是体现客户对银行的贡献度。
现金净流量=现金流入量-现金流出量
现金净流量=经营活动的现金净流量+投资活动的现金净流量+融资活动的
现金净流量
经营活动现金流入量=当期销售收入+当期应收账款净减额（-净增额）+存货净减额+预付货款净减额+当期应付账款净增额+当期预收账款净增额+其他应付未付款净增额+营业外收入+对外投资现金收入+其它现金收入
经营活动现金流出量=当期全部生产经营成本+存货净增额+预付货款净增额+当期应付账款净增额+当期预收帐款净增额+其它应付未付款净减额+营业外支出+缴纳所得税+其它现金支出
当期全部生产经营成本=销售成本+销售费用+销售税金及附加+财务费用+管理费用-折旧-摊?
如何确定流入、流出？
现金流入-----资产类科目减少、负债权益类税目增加
现金流入-----资产类科目增加、负债权益类税目减少
借款人近一年的现金流状况，主要是经营性现金流入量，足以说明其短期的偿债能力。这个现金流是银行认可的现金流，不能光靠借款人提供的非审计报表和口说，需要信贷人员认真的核实，这是调查人员和审查人员的工作重点之一。方式包括：核实借款人在银行结算账户的现金流入情况，要剔除关联企业间无实质交易的资金往来，剔除银行贷款划入等部份；如是惯以现金结算的小型企业、个体工商户，则核实其所有个人账户的款项转入情况。我们认为，至少借款人所有短期负债偿还期内的预测现金流入量，大于应偿还短期债务本息，才可初步说银行的短期融资尚安全。
企业有了盈利而没有足够的现金流入量，不一定可以偿还贷款；企业有了盈利，同时有足够的现金流入量，才能偿还贷款，企业即使略有亏损，但有足够的现金流入量，同样可以偿还贷款。最好的模式是，企业有盈利，同时有足够的现金流入量，就一定能归还到期贷款。
六. 贷款担保分析
（第二还款来源）。
保证、抵押、质押。
①抵押物担保能力分析。主要分析抵押物变现的难易程度、变现能力的大小，确定抵押率，核定抵押物的最高担保额度。
②保证能力分析。对法人或其他经济组织，应采用最近一期财务数据，综合分析保证人的资产规模、所有者权益，已提供的各类担保总额、信用等级，现金流量，信誉状况，发展前景等因素，按有关规定测算其保证能力；对专业担保机构，应综合分析保证人资信情况、经营管理情况等，按有关规定核定其保证能力；对自然人，应根据其财产和收入状况核定其保证额度。
③分析质押物的变现能力和变动趋势，确定质押率，核定质押物最高担保额度。
两个原则：1、贷款的担保不能取代借款人的信用状况；2、贷款的担保并不一定确保贷款得以偿还。
七、贷款风险度分析：
贷款风险度顾名思义是指小额贷款公司贷款发放的风险程度。贷款风险度的测定及分析即是信用分析的最后环节，更是小额贷款公司决定贷款与否的主要依据。原则上，对风险度大于0.6的贷款不予贷款，对风险度大于0.6的贷款资产应列为风险贷款资产从严监控。
单笔贷款风险度=该笔贷款方式风险系数*企业信用等级系数
单笔贷款资产风险度=该笔贷款方式风险系数*企业信用等级系数*贷款形态风险系数
全部贷款资产风险度=∑贷款风险权重资产*∑贷款金额
贷款风险权重资产=贷款金额*贷款资产风险度
1）企业信用等级系数
按照企业的信用等级，规定相应的等级系数
参考：aaa级40%；aa级50%；a60%；bbb级70%；bb级80%；b级100%。
2）贷款方式风险系数
根据借款人资信程度的不同，分别采取抵（质）贷款、保证贷款和保证贷款三种方式，并按贷款方式的不同分项设定风险系数。
八．结论
判断借款人的偿债能力、抵押担保偿还能力和本笔贷款的风险程度，提出贷与不贷、贷款金额、期限、利率等建议。
一直来，联通分公司全体员工以“践行使命、创优服务、致力和谐”的理念，全心全意为用户提供最优质的服务，精心铸造联通服务品牌工程，联通公司文明单位自查报告。在经营活动中自觉接受社会监督，诚信经营、规范服务、自觉保护消费者合法权益，为此我们制定了诸多切实可行的措施。
一、领导重视、制度健全、长抓不懈
近年来，通信企业市场竞争日趋激烈，内部改革不断深化，给职工职业道德建设带来了一定的难度。公司领导经过深入调查研究，达成共识，认真转变思想观念，在企业改革发展的大环境中，职工职业道德水平的高低直接关系到企业的效益和生死存亡，必须加强职工职业道德建设，才能保证企业持续健康发展。我公司将遵守职业道德、抓好服务工作作为绩效考核、奖惩的重要指标；编发《联通员工手册》，规范员工行为；结合职工职业道德建设，开展“为用户服务、为经营服务、为窗口服务、为基层服务”活动。将服务工作作为“一把手”工程来抓，整改报告《联通公司文明单位自查报告》。分管经理随同服务质量督查人员深入一线，走访客户，督导工作，有效促进了服务管理工作，为服务工作奠定了坚实的基础。为加强管理，分公司从基础抓起，健全考核体系先后下发了《服务质量检查标准》、《关于电话、宽带客户障碍及时修手册》、《营业员考评量化考核办法》、《入户服务人员监督检查办法》、《山东联通首问负责工作制度》等服务管理制度，使服务工作做到有章可循，有规可依。
二、全程服务、首问负责，实施服务“全局一盘棋”的全程全员服务体系。
（1）抓服务源头：从营业受理上，大力实施文明窗口服务，严格推行“规范化服务”，严守服务承诺和文明服务公约。对营业受理的装、移、修以及客户投诉、咨询由营业窗口负责服务到底。在服务源头上让客户找到真正上帝的感觉，为客户提供一流的服务。
（2）抓入户服务：严格推行入户规范化服务，入户工作人员必须严格做到“一证、一卡、一函、三带、一捎“和预约服务制，为入户员工印制了服务名片，方便了客户与服务人员直接联系，提高了服务效率和水平。
（3）抓服务支撑：对于涉及到服务的诉求进行全程支撑，要求运维部门牢固存树立“运维就是经营，运维就是服务“的服务大局观念，为客户提供强有力的网络技术支撑，为前台提供积极主动的后勤保障和管理支撑。
（4）抓行管服务：坚持公司领导和中层管理人员直接参与和处理客户投诉受理制度。开通了服务监督电话，每天分管领导通过办公网和97系统对服务工单进行实时跟踪监督和提醒，杜绝超时服务现象的发生。
（5）抓全员服务：全员实行“首问责任制”为了使这一制度得到真正贯彻落实，服务督查人员利用员工不熟的号码进行模拟客户投诉，对员工进行暗查暗访并录音，对于客户投诉推诿扯皮者严肃处理，使全体员工绷紧服务弦。
（6）抓线路服务：我公司一直把线路整治作为提高服务质量，降低客户投诉的重要环节来抓。公司领导带头，行管人员参加，将“亲情农家”与线路整治结合起来，业务营销与整治并举，走街串巷，进行线路整治和走访客户活动，全力根治线路杂乱、搭挂、交越、老化等现状，使全县百门障碍历时大幅下降，有效地降低了客户的投诉率。
（7）抓便民服务：我公司一直坚持“用户至上、用心服务”的理念，努力使各种服务贴近民众。并于开通了“114招领”业务，受到了社会好评。
（8）建立社会监督与内部监督检查相结合、专职与兼职检查相结合、不定期暗访与周期性检查相结合的服务监督机制。通过报纸和网站向社会公布服务标准、服务承诺，设立服务监察室，开通10010免费投诉热线和业务受理热线，调整补充社会监督员队伍，强化社会监督机能，形成内外监督检查网络，将通信服务质量置于全社会的监督之下。进一步落实承诺服务制度，实行有诺必践，违诺必究，优质完善的服务得到了用户的肯定。
20xx年12月，由×××、××、×××对大理××房地产开发有限责任公司借款1000万元事宜进行项目调查，抵押物考察，并搜集相关资料。
该公司现向我方申请借款1300万，通过进一步沟通，并补充调查、补充资料，现将情况汇报如下：
一、借款金额、期限等
1、借款金额：1000万元
2、借款主体：大理××房地产开发有限责任公司
3、借款期限：3个月
4、借款用途：用于向大理××机械有限责任公司支付部分股份转让款
5、还款来源
（1）银行贷款
××公司已跟当地信用联社沟通好，用新收购的工业用地申请1400万贷款
（2）已售出房屋的按揭贷款
××××小区新1栋目前已销售金额33,993,784元，其中：首付款为17,393,784元，当地建行按揭贷款为16,600,000元，将于春节后陆续放款。
（3）商铺租金收入
（4）其他渠道
二、借款人及其关联企业基本情况
1、基本情况
借款人家族父亲×××、母亲×××，另×××、×××、×××、×××等四兄妹分别控制大理××房地产开发有限责任公司、大理××物业管理有限公司、大理州××有限责任公司、大理××经贸有限责任公司、××宾馆、四川××贸易有限公司，另外，还参股大理××房地产开发有限责任公司等。
大理××房地产开发有限责任公司成立于1994年，原名为×××房地产开发公司大理分公司，20xx年更名为大理××房地产开发有限责任公司。公司注册资金1300万元，具有房地产开发三级资质。18年来××房地产公司已开发了×××临街铺面、×××街小区、×××路小区、×××大厦、×××花园小区，×××家园小区，×××雅苑一、二期等项目，目前公司正在开发建设×××雅园小区三期项目。
该公司目前与四川**的×××集团及另一家香港公司三家共同成立了大理×××房地产开发有限责任公司，该公司为一级开发资质，目前正在大理市核心区筹建35万㎡的城市综合体项目，含：超高层地标写字楼、现代商业购物中心、城市精品酒店、高品质高层住宅、小户型公寓。另外，该公司下一个14万平方米的住宅项目已进入设计阶段。
2、资产及负债情况
目前，除××雅苑、展兴项目两处在建项目外，另拥有两处固定资产，分别为大理州××有限责任公司名下位于人民路的房产土地、大理××房地产开发有限责任公司名下位于建设西路原大理××厂的房产土地：
◆人民路资产
土地：1481.02㎡，评估价单价7991.2元/㎡（532.7万元/亩），评估总价1183.51万元
商铺：237.22㎡，单价12.48万元/㎡，总价2960.27万元
办公、综合楼：2533.74㎡，单价2683元/㎡，总价679.80万元
合计估价4823.58万元。
◆建设路资产
土地面积：3363.45㎡，车间1573.76㎡，仓库569.9㎡，办公楼397.72㎡。
该处资产价值估计在5000万元以上（政府出8000万收购，该公司不卖）。
三、抵押物情况
××雅苑新1栋项目是××雅苑小区项目的第三期，坐落于大理市×××南路1号，为a、b两座高层。项目占地面积3189.00㎡，建筑面积43287.05㎡，新1栋规划建设为地上26+3层，地下1层。共有住宅254套，面积为32847.64㎡。临街商铺面积为1726.12㎡，一层商场面积为20xx.77㎡，二层车库3027.52㎡。
该项目修建方就是开发商自己，挂靠大理市第一建筑公司，工程预计本月24日左右封顶。
目前，大理市该地段商铺价格为2-3万元/㎡，月租金为150元/㎡左右。
四、抵押担保措施
1、用××雅苑新1栋面积为20xx.77㎡的商场、153.31㎡商铺做预售房买卖，并到房管局登记备案；
2、大理州××有限责任公司100%股权质押。
五、项目可行性分析
1、抵押物足值
20xx.77㎡的商业按1.5万元/㎡得市场价计算，价值超过3000万元；153.31㎡商铺按2万元/㎡，价值超过300万；
2、××公司股权价值高
××公司名下资产价值上亿元，抵押部分不到50%，剩余部分资产价值最少在5000万以上。
3、实际控制人×××为人低调、做事谨慎，且有多处资产，跟当地银行关系良好，偿债能力强；
4、还款来源有保障
5、先扣除一个月利息52万元，实际仅支付1248万元给借款方。
六、投资收益
合同签订三个月，借款方先支付一个月利息共52万元
按三个月计算：1300万元×4%×3个月=156万元
一）调查的内容
我们将企业的财务人员设置、帐册设置、核算状况等作为主要调查内容，具体包括1、财务人员设置情况，包括：
1、岗位设置状况，是否设有总账、出纳、保管.
2、人员素质情况，包括是否有专业证书、是否专职等。
3、账册设置情况，包括设置是否齐全，记载是否及时，账账、账证、账实是否相符。
4、成本核算是否准确、真实20xx年公司财务调查报告20xx年公司财务调查报告。
5、抽查主要原材料、产成品、现金是否与账面相一致。
（二）调查的结果
在调查年销售额300万元以下的50户中小企业中，
1、岗位设置不全，或不规范的40户，占调查户数的80%
2、账册设置齐全32户，占调查户数的64%；记载及时，或基本及时的20户，占调查户的40%；帐实相符5户，占调查户数的10%
3、成本核算准确、真实的15户，占调查户数的30%
4、盘存主要原材料、成产品、现金与账面相不一致45户，占调查户数的90%.通过这次调查，发现有90%以上的中小企业纳税人在财务上存在问题。
二、调查结果的分析
调查的结果是令人吃惊的，是什么原因造成这样的结果的？
一是随着经济的迅猛发展，投资主体呈现多元化态势。部分纳税人产生了重生产经营管理，轻财务核算；重营销队伍建设，轻财务人员培训。少数纳税人文化层次和现代经营管理理念欠佳，不能按照《征管法》和税务机关的要求建账，主观随意性太大，收支无发票，收入随意报，记账的业务只是非开票不可的业务，有的记账只是形式主义，为了应付税务机关20xx年公司财务调查报告工作报告。
二是财务人员、办税人员素质参差不齐，由于新办企业不断增加财务人员紧缺，老会计有一定水平，但一人代几个单位的帐，时间上不能保证；新会计不是缺理论知识，就是少实践经验；更主要的原因是企业是老板，工资由老板发，不听老板的就被炒鱿鱼，所以会计只能根据老板提供的票据“做账”、“圆账”。
一、乳业市场现状分析
对中国奶业来讲，在经历了20xx年奶业悲喜交加的一年后，20xx年初奶业形势出现好转，犹如大病初愈的病人，虽然没有完全康复，但已经脱离了病态，如同人们所说的病好如抽丝一般，显示了奶业新生的活力。首先是市场销售进一步好转，消费者信心基本恢复，乳品销售阻力减少；其次是奶源出现紧缺，各地都传出企业争抢奶源的信息，例如宁夏流动奶站收奶被媒体曝光。奶源紧张直接导致了收奶价格一路飙升，最高奶价达到每公斤4.15元，目前基本上维持在3.5元左右。奶价的上涨让乳品企业生产成本大幅度增加，据了解，上半年全国大部分乳品企业处于亏损状况，仅奶源一项，开支就增加了30%以上。奶源涨价把去年乳品企业挣的利润基本上消耗怡尽。由于奶源紧缺，一些无良企业把20xx年的一些库存问题奶粉抛出，被有关部门查获，处理了直接责任人，有力遏制了问题奶粉流向市场。
二、伊利营销策略现状
1,产品策略
“用全球的资源，做中国的市场”，这是伊利提出多年的口号。在伊利看来，要在竞争激烈的乳品业市场生存发展，关键是控制好链条的两头——一头是奶源，一头是销售。内蒙古有着发展奶业得天独厚的自然资源。但是，资源优势并不等同于经济优势。牧场、奶牛、加工、市场是一个有机的链条。要达到顶端的经济优势，必然要经过转化与整合。
纯奶与酸奶在未来一段时间内仍将是市场的主流产品。伊利在区域、人员结构及通路建设方面有着较为明显的优势，主流液态奶还会有二三年较好的上升空间。海洋生物奶、高镁高钙高维奶等仍处于制造概念或树立形象的阶段。因此，我们认为，在奶源得到保障的基础上，首先要认清乳业的发展趋势，确认主攻方向是常温奶还是保鲜奶。同时，着手开发差异化产品，作为企业新的利润增长点。
2,渠道策略
液态奶的主导性零售终端是连锁超市、大卖场与社区奶站。超市与大卖场能为企业带来品牌的提升，扩大销量；社区奶站能锁定顾客，改善现金流量；就通路本身比较而言，社区奶站是企业的专用渠道，顾客很少受竞争品的干扰，因此能保证客源与产品价格的稳定性，然而要建立这样一条渠道需要较长时间。面对家庭销售逐渐形成直复营销模式，电话订购、送奶上户在不少地区已渐成气候。这一销售方式在当前阶段突出的是服务功能，它在一定程度上提升了瓶袋装牛奶的附加值；进一步的发展将会过渡到客户资料库营销，将突出一对一的个性化营销与服务。连锁超市与大卖场是一条公用的渠道，品牌之间相互干扰相当严重，顾客对品牌选择余地大，并且经常受促销影响而转换品牌，因此想稳定客源与保证正常售价往往比较困难。
因此伊利公司充分意识到竞争环境使牛奶的利润空间逐渐减少，已不适合走多级分销渠道。20xx年，即加大对终端的投入：包括买断大卖场的堆头位置，加大伊利形象店的建设、投入大批促销人员等。20xx年依然是持续对大卖场、连锁超市与社区奶店这些零售终端的掌控与建设，并且逐步重视对市场变化作出快速反应的机制建设。
3.促销策略
伊利的广告投放焦点仍然是央视。2亿元的广告投入，对任何一个企业来说，都是一笔很庞大的支出，没有强有力的销售收入作后盾，是绝对花不起这些钱的。但是相比乳业新军蒙牛，其以3.2亿勇夺央视标王的做法，是不是显得伊利在营销方面的保守？我们认为蒙牛的做法虽然突显了其欲在乳业大展拳脚的雄心，但其决策却不见得稳健，略显冲动。其可能凭借事件营销之势将品牌建设再上一层楼，但是否以缩减市场费用为代价？如果真如此，作为快速消费品，仅有品牌之名，而不能给予消费者以品牌之实，结果堪忧。
伊利“心灵的天然牧场”定位是相当成功的，给人以一种亲切而又迷人的感觉，不失活力、贴近消费者而又没有盛气凌人的霸气。天然牧场，突出了内蒙古奶源的优势，而通过心灵的沟通又对品牌形象进行了感性的升华。在推广过程中，辅之较强视觉冲击力的广告画面，取得了消费者的信赖，并逐渐建立起清新健康的品牌形象，这为伊利打下市场销售神话提供了强有力的感性支持。可以说，伊利成功的品牌定位使其在市场运作中事半功倍。
三、对伊利营销策略的建议
1,伊利的广告路线，在我们看来并不明朗，建立在感性层面上的“心灵的天然牧场”与建立在理性层面上的“天天天然，伊利纯牛奶”，看起来并无关联，前者有打动人心，引起共鸣之感，而后者却显得苍白无力，停留在纯粹的口号上，没有让消费者感受到它实质性的内容和依托。我们认为：对前者进行挖掘与深化，是伊利的品牌建设之道。伊利提出要做中国乳业的第一品牌，这就意味着它必须维护好消费者对乳制品恒久的心理期望，那就是绝对的绿色、天然，至鲜至纯。为此，伊利必须把自己的经营理念定位在为消费者营造“心灵的天然牧场”，并将这一概念融会到产品和企业文化中。
2,伊利采用的经销商模式，即产品从企业到一批，一批到二批，然后到终端的营销模式，这在当时还处于初期发展阶段，是一种有效、经济、快捷的模式。但当市场规模扩大后，经销商的模式就使伊利的发展受到遏制，销售上不去，利益得不到保证。于是伊利将经销商模式转变为控制两端（即一端为奶源，一端为销售），带动中间（即批发渠道）的营销模式。随着现代ka的快速发展，伊利对渠道在迅速地做出调整：首先对经销商的能力提出了更高的要求，伊利与经销商的关系从依赖发展到相互依赖
3,首先要有一个健康的经营理念，这是企业发展的前提；对于食品行业来说，消费者关注的是产品的质量问题，而这也是企业的立足之本；将以健康的产品为先导，将消费者健康作为一贯追求的目标；这便使得两家企业能够在20xx年因出现多起劣质而日益不受信任的中国奶粉市场中脱异而出，成为中国人相信的放心品牌。
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