20xx年，受全球经济发展放缓的影响，全国的房地产价格总的呈低速态势，尤其是深圳、上海等大城市最为明显。受大环境的影响，我市房地产企业项目贷款审批难度增加，项目整体销售量同比明显下降。20xx年东营市房屋销售价格累计同比上涨8.3%。
一、房地产市场价格变化情况
1、房屋销售价格涨幅逐月回落。20xx年，我市房屋销售价格每月同比涨幅依次为11.7%、11.3%、11.3%、11.1%、9.9%、9.1%、7.9%、7.5%、6.7%、5.6%、4.1%和3.7%，房屋销售价格涨幅呈逐月走低的态势。
2、二手房价格涨幅高于新建房。20xx 年新建商品房销售价格同比上涨6.3%，在新建商品房中，住宅类上涨7.3%，其中，商品住宅上涨8.4%，多层住宅销售价格上涨9.7%，别墅类销售价格上涨4.1%。在新建商品房中，非住宅类上涨4.0%，其中，办公楼上涨1.8%，商业用房上涨5.0%。 20xx年我市二手房销售价格同比上涨14.8% 。
3、二级地段房屋价格涨幅较高。随着城市化进程的逐年加快，城市区域的不断扩大，周边生产和生活环境的良好营造，区域地块迅速成熟，促使土地较快升值，并留有较大的发展空间，房屋成本上涨成为必然。从房屋所处地段级差分析，20xx年我市一级、二级、三级、四级地段房屋销售价格同比分别上涨1.5%、4.5%、1.8%和1.9%。其中，新建房销售价格同比分别上涨0.3%、5.9%、1.8%和1.9%。
二、影响房屋价格的因素分析
就房价而言，虽然东营的房价保持平稳趋势，但是房屋销售价格增幅逐月放缓。由于受地价成本、建筑原材料成本以及其他行政性收费成本的制约，与省内其他城市相比，东营房价相对不高，基本上能反映出东营房地产市场的状况，尽管存在着一些炒房者的投机行为，但是总体而言，东营的房地产市场不存在所谓的房产泡沫，也不会出现类似于上海、深圳等地大幅降价的可能。
从市场供给来看，在房价放缓增长的同时，东营的`房地产市场供给量仍保持平稳趋势。虽然已经开始实现由卖方市场向买方市场转变，但还远远没有达到市场饱和的地步。尤其是在特定的地段，甚至出现了供不应求的局面，这一点在西城表现得尤为突出。就目前市场形势而言，大量新的楼盘上市时间进度，有可能受到市场的影响而放慢，但仍然会陆续开盘上市。随着数量的增加，竞争会更加的激烈，这对于广大消费者是有益的。
房地产开发商虽然倾向于利润高的高档住房开发，但是由于受收入水平和市场供求关系的变化，高档住房市场从某种程度上已经趋向于饱和，而中档和中小户型的住房总体呈现持平甚至下降的趋势，使购房者的选择受到了限制，现有情况下能够买得起高档住房的人是有限的，绝大多数购房者还是更加倾向于中档住房，这就导致消费群具有了一定的固定性，未来东营房地产市场住房的供应状况应该向多元化方向发展。
三、房地产价格的基本判断
东营市房屋销售价格指数总体保持平稳，但相对趋于高位。20xx年年初以来，房地产市场观望气氛浓厚，销量锐减，各月同比价格涨幅回落，各类价格指数缓慢渐行。同时，由于上年房地产市场的持续火爆，开盘的楼盘大多已销售75%-80%及以上，再加上在有的房地产开发企业谨慎看好东营市场，企业对剩余不多的楼盘主动降价已不现实。唯有今年新开盘的楼盘价格有可能松动，但由于周边楼盘价格的标杆作用，加上开发企业对新楼盘在精装修、精配套、星级物业服务等方面挖潜，以提高房屋使用的附加值，价格松动幅度不会很大。
从另一角度看，如果宏观调控政策有所松动，或者调控政策对需求的心理影响减弱，期待房价自然下降心理落空，各种需求随之增加，伴随销售量的增加，我市房屋销售价格将会有小幅上扬的可能。
【导语】 房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。下面关于房地产消费者调查报告 ，一起来阅读下文吧！
针对房地产的价格，消费者在做出投资或置业的决定之前都会通过理性的分析，对此类商品做出一定预测。前景乐观，则付之于行动；悲观，则不予购买。这里，消费者所做出的预测，正好印证了穆斯在《理性预期与波动理论》一文中对理性预期所提出的理论要点：理论预期是观察到的过去经验的 规律 性 总结 ，它可以指导人们的经济行为。因而理性预期可以说是构成经济行为的基础。从理论和现实的角度看，房地产行业的参与者主要有：政府、金融 机构、房地产开发商和消费者。四者关系可以用图1表示。
影响消费者理性预期的因素
本文主要是分析对消费者理性预期的影响因素及这些因素对消费者预期的影响，可以根据房地产行业参与者之间的关系图，得出影响消费者理性预期的关系图，如图2所示。
本文具体分析房地产行业参与者与消费者之间的关系及他们对消费者理性预期的影响。
（一） 政府与消费者：宏观调控政策与消费者理性预期
房地产开发的基础是土地，由于我国特有的土地制度，土地出让的数量直接决定了房地产的开发情况。政府针对土地出让所做出的调控政策，成为消费者预测房地产开发量的一个主要依据。而且，消费者对政府的信任度，远高于对房地产开发商的信任。近几年，由于房地产价格持续上涨，为了抑制房地产价格的上升，政府出台了一系列的政策。这些政策，同时引起了消费者的理性预期行为（尽管有时候消费者的理性预期与政府的初衷并不相符合）。20xx年，土地政策收紧与严格控制农用地转为建设用地及压缩建设用地占农用地的指标，严格控制土地的“闸门”和土地“招拍挂”出让方式的严格实施 ，使土地开发面积和竣工面积增速减缓，导致消费者对土地的升值预期空前高涨，从而激发房地产市场上旺盛的需求。
（二） 金融 机构与消费者：金融政策与消费者理性预期
金融机构出台的。政策对消费者的 影响 ，主要表现在贷款利率上，因此，房地产贷款态度的变化对房地产的需求变化有相当大的影响，最终导致房地产价格的变化。近几年，银行贷款利率逐年在提高，虽然提升幅度很小，但 中国 人民银行短期内对利率进行连续调整的行为，加强了消费者对“进入加息周期”的预期和房价调整的预期。部分消费者担心利率会继续提高，增加购房的开支。在经过一阵观望之后，大部分消费者选择提前消费，导致住房需求增加，房价增幅再度上扬。在过去的十年间，无论是在发达国家，还是在 发展 中国家，银行贷款与房地产价格波动的关联日趋紧密。
（三）房地产商与消费者：厂商行为与消费者理性预期
“8.13”土地大限之后，房地产商拿地的成本大幅度增加，已成为不争的事实。与此同时，国家采取了暂停半年农用地转用审批、土地整顿、提高征用土地费用标准等措施。与此同时，房地产贷款利率不断上涨，也直接导致了许多中、小型房地产 企业 退出房地产行业。这一道道门槛使得房地产投资热开始下降。这一结果，造成消费者的再度恐慌，从而也再度引起房地产价格的上扬。尽管政府出台了一系列的政策，而且金融机构的贷款利率也几度提升，但是，据专家 分析 ，这些政策对真正有实力的大型房地产开发企业影响是很小的。从某种意义上来说，这些政策只会使与他们分羹的竞争对手减少，从某种程度上反而帮助了他们。与此同时，房地产价格还在逐渐上涨，这也为开发商获取暴利创造了条件，开发商在交易市场上形成价格联盟，共同合谋有价无市的虚假房价交易关系。信息不对称的条件下，消费者被蒙蔽而做出购买的决定，房价也在消费者的购买行为驱使下，扶摇直上。
（四） 消费者与消费者：从众心理与理性预期
消费者的从众心理不仅表现在对低价位商品的消费，也表现在对房地产这种高价位产品的消费上。消费者即使在政府出台一系列政策、银行金融政策的变化和房地产开发企业的厂商行为变化的情况下，还是不会轻易决定是否购买如此高价位的商品。而只有在大部分消费者都去购买时自己才作决定。可见这种从众心理也是消费者理性预期的影响因素，他的作用不可忽视。
正确引导消费者理性预期的建议
建立和完善房地产业的宏观监控体系。政府必须加快建立和完善从中央到地方的一整套房地产宏观监控体系，统计房地产投资额、房地产销售量、商品房空置率、房价收入比等指标，设置专门的机构、委派专门的专家组，结合房地产自身情况和宏观 经济 环境对房地产的发展状况做出分析和预测。这种宏观监控体系一方面可以使政府随时关注房地产业运行状况，在必要时通过税收政策、土地供应、利率等手段对房地产市场进行宏观调控；在另一方面也缓解了房地产行业信息不对称的弊端，引导消费者理性健康消费。
完善政府信息发布制度。尽快建立房地产信息发布制度，引导新闻媒体的舆论导向。通过定期不定期的信息发布，引导消费者理性消费，逐步使消费者对房价的心理预期恢复正常，防止房价的大起大落，保证我国房地产市场快速、健康、协调发展。
加强对消费者房地产知识培训。近年来，在 网络 上与电视上的培训方式越来越能为人们所接受。中央电视台十套的“名师大讲堂”就备受大家的喜欢。可以通过多种渠道普及房地产知识，如安排定期的“房地产知识讲座”和“房地产现状分析”节目。降低消费者对房地产产品的盲目消费性，培养消费者的理性消费。这也是有效控制〔〕房地产价格上涨的途径之一。
《xx房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO。2》对今年中国房地产市场做出预计：xx年房地产信贷增速将进一步放缓，并有可能再次加息，房地产市场供求偏紧局面很难改变，但房价增幅将趋缓。这份报告由中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞主持编写，由社会科学文献出版社正式出版。本年度报告对xx年中国房地产业的发展趋势进行了预测，并分别对北京、上海、天津、广州等中心城市的房地产业进行了分析和展望。
对于xx年中国房地产发展趋势，报告从四方面进行了分析预测：投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局。尽管实施了以抑制投资增长为主要目的的宏观调控，但20xx年的投资率仍然达到了51。33%，超过20xx年创出新高，抑制投资过快增长的任务依然艰巨。20xx年，中国房地产投资占到固定资产投资的近1/5，并且对上游产业拉动作用增强，压缩房地产投资应在情理之中。专家预计，今年房地产投资增速将有所放缓，但不会低于20%。
土地市场走向规范，土地增量供应控制更严。报告预测说，经营性土地使用权全部以招标拍卖挂牌出让，建立国家土地督察制度，土地市场将会更加公开透明；建设项目用地预审将更为加强，第三轮土地利用总体规划将逐步展开，土地利用总体规划的调整审批权限将上收。被动需求有望下降，二手房市场将持续升温。在去年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题的基础上，报告预计今年的拆迁工作将慎重进行，拆迁导致的`被动需求将有较大幅度下降。此外，随着二手房交易管理政策的完善和实施，已购公房的大量上市，房源将继续放量，梯度消费格局逐步形成。
供应关系偏紧，房价增幅趋缓。报告预测，在当前房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，住房需求呈现很强刚性，一般性上调利率措施对需求量影响不大，今年房地产市场的需求将持续旺盛。在国家宏观调控背景下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，因此供求偏紧局面很难改变。
此外，由于政策变动对市场预期（供给减少）的影响有关时间减弱、市场经济自身的价格调整、特别是政府将采取措施抑制房价过快增长等因素，报告预期今年房价增幅将趋缓。
精彩范文吧