经验做法：三定三查三责”商业街区租赁解纷工作法

经验做法：三定三查三责”商业街区租赁解纷工作法

街道位于仙林大学城核心区，28万人口，共有46条商业街区（含8个综合体），3326个经营户。近年来，由于购物方式转变等原因，商铺租赁纠纷突出。2018年以来，街道创新商业街区租赁纠纷化解“三定三查三责”工作法，协调平衡好开发商、商管公司和物业公司、商户等各方利益，就地化解涉访租赁纠纷，没有一起纠纷上行。

一、落实“三定”，确保纠纷稳在街区。发现商业街区租赁纠纷后，街道“一站式”矛调中心快速反应，统筹入驻中心的住建、市场等力量，迅速应对，确保把纠纷各方牢牢吸附稳定在街道。定包案领导。涉及商户20户以内、标的20万元以下的，1名街道班子成员包案；涉法涉诉的，街道政法委员包案；超过20户、20万元或涉及较大规模商业综合体的，街道主要领导包案。定工作专班。包案领导牵头，街道“一站式”矛调中心统筹住建、市场等科室人员和专职网格员、社区工作人员组建工作专班，2-3人组成一个组，每组包5-10户，挨家挨户上门做工作，承诺街道会全力把纠纷协调解决到位，给大家吃下定心丸。定接待场所。凡是涉众型租赁纠纷，一律在现场设立24小时接待室，挂牌办公，随时接待商户，做好思想疏导和情绪稳定工作。情绪稳定的，引导到街道“一站式”矛调中心一揽子处理。

二、强抓“三查”，明确纠纷突破路径。将租赁纠纷稳在当地，引导到街道矛调中心后，由矛调中心牵头组织各方，理清纠纷来龙去脉、找准问题症结，确保对症下药。查对各方诉求。通过“综合听”，初步了解纠纷起因和基本诉求；通过“分头听”，全面了解纠纷原因和有没有历史遗留问题，初步评判开发商、商管公司和物业公司解决纠纷的态度和能力；通过“上门听”，深层了解商户的真正诉求和真实意图。查明实际责任。摸清开发商存续情况，了解是否存在工程质量、延期交付、退购、返租、提租等问题；摸清商管公司和物业公司轮替情况，了解是否存在开业率不足、欠租欠费、单方面解除合同、虚假宣传等问题；摸清商户经营情况，了解是否存在商铺私自买卖、私自转租、违法经营、欠租欠费等问题。查清利益链条。搞清开发商、商管公司和物业公司、商户三方经营状况、赢亏情况；搞清开发商、商管公司和物业公司在属地是否有利益共同体；搞清商户在此次纠纷中是否有家族式经营、好友联合经营、商会共同经营等情况。

三、咬定“三责”，实现纠纷高效处置。根据前期摸排情况，确认三方责任，提出初步方案，征求三方意见后，再修改方案，反复三次，通过“三下三上”凝聚广泛共识，形成最终方案。咬定开发商责任。只要开发商还在，督促其承担主要责任，全程参与处理，落实化解方案。如果开发商公司注销，督促商管公司和物业公司通过垫付资金、减免租金、延长租期、优先续租等方式，承担相应的化解责任。咬定商管公司和物业公司责任。属于“现任”公司的问题，督促其严格履行合同，主动化解纠纷。如果公司更替，属于“上任”公司遗留的问题，通过市区政法部门和行业主管部门找到“上任”，督促其履行合同约定，配合“现任”共同化解；如“上任”公司注销，则由“现任”公司托底化解。咬定商户自身责任。与商户集体对话，释法明理，督促商户依法合规经营；充分发挥以商户代表为主体的“商业街区自治联盟”作用，协助化解纠纷。对少数不理解不支持的，街道“一站式”矛调中心、职能部门联合上门入户，发动同乡、好友、商会等“群众工作群众做”，通过帮助解决家庭其他实际困难，实现纠纷化解。对难以化解的纠纷，邀请市区职能部门下沉街道会商会办，争取政策支持和资金帮扶，或由街道“一站式”矛调中心提供法律援助引导纠纷通过司法途径解决。