一、摘要
目前xx新城区规划面积33平方公里，人口3550万。行政中心搬过去后，加上高教园区、高档住宅区，一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象，房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心，中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付，还将有不少楼盘先后开盘，伴之xx中心区生活配套设施和交通条件的不断完善，xx中心区即将成为xx的又一个居住中心。
二、城区规划背景(xx新城：未来xx的城市副中心)
xx新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元，完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等三纵三横的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴，为休闲文化商业景观轴，今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。南北轴则沿平行于天童南路的河道设置，办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。在两轴的交会处，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块，是大型的城市公园。
根据规划，xx新城区空间环境特色可概括为：一心，即鄞州新城区的中心，为区行政办公大楼所在区域，它不仅在功能上是城市行政商业区，在空间景观上也是视觉中心，它的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现;两轴，即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴;三环，即通过整合现状河流绿化，形成3道以核心区为核心的绿环;四廊，即利用现有4条主要河流，形成宽约100米的空间通廊;三十六点，即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点，布置城市公园。
三、已建成楼盘：
1、华泰剑桥：由xx华泰股份公司开发，北靠四明路，东临钱湖北路，建筑面积30余万平米。分多层、复式多层、高层、联体别墅和单体别墅，以120220㎡的三房两厅为主。内设高级会所、学校、超市、美容美发室等。在小区门口步行两分钟即可到达公交车站，交通比较便捷。
3、半岛名邸：由xx光大置业开发，位于天童北路与华裕路口，总建筑面积6万平米。东面和北面是自然河，由8幢多层和4幢小高层组成。小区内有喷泉，活动室，健身房等，需步行1015分钟方可到达公交车站。
4、东湖花园：由雅戈尔置业开发，位于中兴路与麦德龙交叉口，建筑面积70万平米。由多层、高层、小高层和别墅组成。以120㎡的三室二厅二卫为主。内有五星级会所、大型运动场、室内游泳池和东湖小学。离麦德龙超市三分钟步行路程，离市区十分钟车程，小区附近设有公交站点，是居住和休闲的首选地。
四、在建楼盘：
3、小城花园：由百隆房产开发，位于天童北路，杉杉工业城南面，总建筑面积7万平米。由8幢多层、4幢小高层、3幢高层组成，共828户。预计开盘价6200元/㎡左右。
4、四明春晓：由xx旗滨集团有限公司开发，建筑面积8万平米，共700多户。由多层、小高层、高层和单身公寓组成。
五、调查定论
从市场调查的过程和信息，我们可以清晰的看到，xx房地产主要开发商在参与打造xx新城区，结合城市规划和房地产市场规律，稳步有序的推进，实现了房地产业2022年一个新的热点，在这个热点的背后是政府的宏观调控，和房地产业更趋于成熟，已建成的楼盘和未建成的楼盘，主体风格上是基本相一致的，以欧陆风情为主，有代表性的春江花城、东湖场馨园最具代表性，从营销的角度上讲，风格不是主要形成竞争的因素，大量的百余平方普通住宅区，将吸引更多的购房者，从这里将引出一个环境与人文因素，以及周边的配套设施，成为营销新的引爆点;从各个小区的布局来看，总体上价格与价值是相吻合的，营销工作的主要重点，还是在于如何妙作聚集人气。总之，未来xx新城区的房地产市场还将持续走高。
房地产调查分析报告（一）
为了培养大学生的实践能力，结合本专业的情况，在设计适合的调查问卷的基础上对村级财务核算会计电算化的情况进行问卷调查，指出如何在农村的财务核算中普及会计电算化，对实行村级核算会计电算化的应用的重要性、必要性以及可行性进行分析，来推动农村财务核算会计电算化的进程，以此来促进新农村的建设。
一、调查对象说明
课题组对扬州地区村级财务人员进行了问卷调查，同时与当地农村财会人员进行业务交流，运用在大学中学到的财务会计和会计电算化知识帮助农村财会人员推进会计电算化的工作。此次调查问卷共有18个题目，四部分内容：被调查人员基本信息、对会计电算化的认识和看法、影响会计电算化实施的原因、财务管理是否规范。调查共发放问卷600份，回收562份，回收率93、66%。调查对象为扬州地区村级和镇一级的财务人员和相关工作人员。
在收集扬州市所有村镇资料的基础上，我们设计调查表，选择了部分农村和镇一级的财务核算作为调研的对象进行了调研工作。广陵区靠近市区，经济较发达，交通方便，我们主要选择了渡江、文峰、施井、沙口等村级核算作为调研对象。邗江在扬州的外围一圈，地域范围较广，我们仅就公道镇和方巷镇两个镇作为调研的对象。由于我院的地址是在开发区，开发区的部分农村就在学校的周边，所以我们有条件对周边的农村财务核算工作展开具体的调研，主要对横东、六圩、普照、汪家、耿管营、施桥、扬子等农村进行了相关的调研工作。江都和仪征是扬州的两翼，地域宽广，交通不是很发达，受条件限制，我们仅就其中的几个邻近的镇一级的会计核算开展了部分调研工作。
二、调查结果分析
（一）根据调查问卷统计分析
1、被调查人员基本信息
被调查的村级财务人员中有62%年龄在40至50岁、30%年龄在30至40岁、8%年龄在20至30岁。村级财务人员的年龄整体偏大，会对会计电算化的实施产生一定的影响。
2、对会计电算化的认识和看法
首先在“本村是否实施会计电算化？”的选项中回答是有66%，回答否的有32%，还有2%的则回答了用简单的办公系统进行会计的辅助核算，而非会计专业软件。我们所调研的对象有的经济发展较好，有的则较差，但相对于全国的情况而言，总体情况良好，在这种情况下应用率也仅如此，全国的情况就可以想象了，所以在农村普及会计电算化很有必要。
在对“对电脑熟练程度？”的回答中，选择“一般掌握office、windows及一两个应用软件”的村级财务人员占18%，选择“只会操作财务软件完成日常业务”的村级财务人员占51%，选择“熟练操作系统及常用应用软件”的村级财务人员占24%，选择“精通”的村级财务人员占7%。由此可见在目前的村级财务核算中会计人员对计算机的运用水平整体不是很高，()这对会计电算化的实施和应用将会产生较大的阻碍作用。
在对“您认为实施会计电算化过程中有哪些问题？”的回答中，有63%的村级财务人员选择了“缺乏电算化人才”，选项位居第一位，其后依次为“缺乏相应的管理制度”（35%），“会计软件不好”（1%），“产生信息质量和性价比不高”（1%）。
回答“与手工帐相比，会计电算化内部控制的特点”时，选择内部控制发生了变化的占49、3%，内部控制制度有了新的内容的占18、3%，没变化的占16、3%，其他的占16、1%。
3、影响会计电算化实施的原因
在“您认为影响实施会计电算化的主要原因”中，选择领导重视程度38%，企业规范化管理的占7、3%，会计行业制度规范化占7、3%，会计软件统一性占14、4%，会计人员素质占33%。
4、财务管理是否规范
在“现金结算能否做到日清月结”中，是的占56%，否的占44%。
在“本单位采用的会计核算组织程序”：记账凭证核算组织程序51%，科目汇总表核算组织程序44%，汇总记账凭证核算组织程序4%，日记总账核算组织程序1%。
通过对以上调查数据的分析，农村财务核算、管理以及会计电算化的使用中还存在着以下问题：
①领导重视不够。尽管上级的规定和要求都很明白，但办事处的个别领导和部份村“两委”主要干部不把村（社）会计委托代理工作当作一回事，因而造成各种制度不能完全落实，致使执行不是很好。
②财务管理不规范。由于制定出的制度在一些地方执行不好，形成了财务管理的诸多漏洞。
③财务公开不够完善。有的地方民主理财组织还未健全，财务监督缺位；有的地方对财务公开还是流于形式，没有真正做到财务公开，而是事实上的假公开。
④财务人员的素质和业务能力有待进一步提高。有些农村财务人员对业务工作不熟悉，甚至不知道财务工作应该怎么做才好，使得农村财务工作很难规范化。
⑤思想认识不够。对会计电算化的认识方面很多农村的干部和会计还存在着一些误解。
（二）对比各调研对象统计分析通过调研，我们发现会计电算化的使用与经济发展程度有很大的关系，经济发展的较快，较好的地区，会计电算化的使用情况较好，比如广陵区有95%的农村都已经实行了会计电算化，其中，扬州市城南新区农经站经过多方努力，已经成功为全区“四村一社区”安装网络版财务软件，在全市率先实现全村会计电算化。这主要是由于经济的发展需要会计电算化，同时经济的发展给会计电算化的发展提供了有力的资金保障，另外也能吸引较好的专业人才，这些都很好地促进了会计电算化的应用。而江都和仪征我们仅选择了镇一级财务核算进行调研，有的镇一级还尚未使用电算化，所以村一级能够使用电算化的就更少了，尤其是一些经济欠发达的农村地区。邗江区镇一级的几乎都实行了会计电算化的核算系统，但村一级并没有完全普及。此次调研由于种种限制没有做更深入的调研，但从镇一级的会计那里了解到了一些相关的信息，普及率估计在70%左右。主要还是由于经济发展的限制，经费和人才是两个重要的瓶颈。开发区地处我院周边，是扬州重点发展的一个区，经济条件较好，通过调研，我们发现镇一级已经都实行了会计电算化的核算，村一级只有75%的实行率，关键的问题在于人员结构的问题，有很多的老会计还不能适应会计电算化的发展。在开发区有许多农村已经成为了我院会计专业的学生实践基地，通过此次调研，我们和这些农村的合作又更紧了一步，将来在软件的应用、系统的维护、理论的培训等方面都可以进行和做，这样也可以为大学生的进一步实践做好铺垫工作。
三、解决问题的办法
1、加大推行农村财务“委托代理制”的工作力度。由于目前农村财务管理工作的实际情况，推行农村财务管理“委托代理制”可以解决农村财务管理中出现的各种问题。
2、加强培训。每年针对农村财务人员、村（居）委主要领导、民主理财小组人员举办专门的培训班，以提高他们管理和监督农村财务的素质和能力。推行会计电算化要求会计人员除了懂会计方面的知识还需要掌握计算机等现代的信息技术，所以需要对所有的会计人员加强培训。
3、加大政府扶持力度，分层次解决资金投入问题。中央政府应通盘考虑，加大对村级会计电算化的资金投入，各级政府也应按比例进行资金匹配，帮助乡村购买会计电算化所需的财务软件和硬件设施。
4、提高认识，加强领导。政府首先从思想去加以正确地引导，可以充分利用各种媒介让大家知道推行电算化的意义，从思想上对会计电算化提高认识，增强使命感和责任感，从而促进村级财务核算中会计电算化的发展。
5、做好农村财务审计工作。要按照会计和审计业务要求，做好相关的审计工作，并将情况向群众公布，对查出的问题要给予以及时、严肃的处理，绝不姑息迁就，做到发现一起查处一起，从而起到查处一件教育一片的效果，因此来实现农村财务管理规范化、制度化、标准化。
房地产调查分析报告（二）
从7月21到8月8日，我在嘉兴南湖皮件厂会计部进行了为期三周的实习调查。先前对会计电算化知识的不了解，经过这几周的努力，渐渐的从不知到知之，再从知之到甚之。此次我所调查的范围是财务部的会计电算化内容，从而我在此找到了我的调查目标。会计电算化技术的应用，将广大财会人员从繁重的手工操作中解放出来，有时间和精力参与企业的管理与决策，为企业管理当局、投资者与债权人提供较为准确、及时的财务信息。我本着客观、求实的原则，采取了与人面谈等一系列必要的方法，对公司会计部的电算化进行了调查。虽然这次调查只有三个星期但将为我大学的学习计划和未来的发展目标奠定了坚实的基础。
一、对南湖皮件厂会计部进行调查的目的
此次调查主要是了解会计内部的运行及操作。在南湖皮件厂的实习中我是跟随师傅了解会计电算化内容以及自己学着操作电算化的内容。
（一）了解会计部运用电算化的重要性
1、运用电算化能够提高会计现代化管理思想，从而使得会计会计工作标准化，规范化，科学化，提高会计工作的效率和质量。
2、电算化可以加快信息传递，提高会计的反馈与控制能力。与此同时就可以提高企业现代化经营管理水平，改善经营管理，提高经济效益，使企业获得更多的利润。
（二）学习如何运用电算化
在整个调查过程中，会计师傅有很多是在电脑上完成的，我也有在一旁学习，有时也会试试自己填制凭证。填制凭证最主要的是要细心，电算化和手写一样都会出错，因此做凭证时一定要仔细，这样才不会出错，不然写错了就要删去还要重新填写。
二、嘉兴市南湖皮件厂的基本情况
嘉兴市南湖皮件厂坐落于嘉兴市南湖经济园区，成立于1997年，月产值约70万，成本约43万元。它是一家私营企业，属于加工制造业，占地面积1200平方米。它虽然不大，但是里面的规划却是井然有序的。它生产的是皮件，而这里的皮件与海宁的皮衣，皮手套不同，这里生产的主要是皮夹、皮带等一些小商品。工厂中分了几个部门，分别是人事部、财务部、采购部、销售部、设计部，还有两个车间（制造车间、包装车间），一个仓库，总经办两名。企业规模不是很大，员工人数共有82人，注册资金有50万元人民币。企业流程如下，首先采购部采购原材料及其包装材料，材料包括辅助材料：帽钉、皮带头、钮钉、徽标、卡、盒、标签、条码等；主材料：水牛皮。之后进入制造车间，第一，切割牛皮；第二，压铸皮件；第三，安装辅助材料。最后包装。简单流程为材料入库-----各部领用材料------入库产品------出库------送货。这里所生产的皮件的销售地点是海宁皮件城。年收入约为。财务部实行电算化方式记录完成日常的经济活动。
三、会计电算化调查的范围
为期三星期在南湖皮件厂的会计部实训，主要的是了解关于电算化的内容，在此主要研究的范围是：在旁观看师傅如何操作电算化；学习如何填制会计凭证。整个调查范围就在本企业的会计部，调查的主要内容是会计电算化。
四、对嘉兴市南湖皮件厂会计电算化调查的方法
在整个实训调查过程中，我与会计师傅及出纳进行面对面的学习。通过近距离地接触会计电算化操作，让我了解到了要正确的操作电算化首先要好好掌握基础会计及中级财务会计。只有先学好这些才能正确填写会计凭证以及做好其他的会计工作。在这里可以直接问会计师傅不懂的问题，师傅也会很认真为你讲解会计实践操作的知识。
五、嘉兴市南湖皮件厂会计电算化中存在的问题
（一）操作电算化人员的业务素质偏低
南湖皮件厂中只有一名会计师傅及一员出纳，大多的事情都由会计师傅所完成。据了解会计师傅是大专毕业，出纳是中专毕业的，相对来说他们的专业知识是不完全的。并且会计师傅只经过短期的培训，对软件的认识存有局限性，他们一般只能按照固定的模式机械的操作财务软件，却不能灵活运用软件所提供的各项功能。
（二）运用电算化处理账务程序不够规范。
在皮件厂中会计师傅年纪跟我相差很大，他做的账务处理跟我们现在的有一些出路，但是电算化中的数据输入、业务处理及有关制度制订方面都必须规范化、标准化，才能使会计信息系统顺利进行。但由于受观念、技术等多方面因素影响，现有工作流程大都仍在旧的体制、机制和管理模式基础上进行，因而出现了工作流程与实际业务需要相冲突的矛盾，使会计电算化系统不能很好地发挥作用。另外，在会计电算化的实际实施过程中也还存在着一些不规范的行为，导致管理上的漏洞，严重制约着会计电算化水平的提高以及造成会计信息失真。
（三）单位领导的不重视
会计电算化随着现代化进一步发展在工作中有着越来越重要的地位，然而在小企业中企业领导只注重最后的结果，对会计的过程不注重。在我国社会主义市场经济体制下，企业的生产经营活动基本上是由市场调节，领导具有很大的经营自主权；大量的企业属于私营企业，在企业生产经营活动的方方面面，基本上是领导说一是一。在这种情况下，领导对会计电算化工作的认可与否，直接影响企业能否实施会计电算化。
六、对嘉兴市南湖皮件厂所存在的问题而提出的建议
（一）加强会计人员的业务素质
1、引入高素质电算化人才
目前我国高等教育正在向大众化教育过渡，每年有大量的高校毕业生走向人才市场，人才供应较前几年有了很大改善，企业完全可以从市场招聘大学毕业生从事会计电算化工。
2、加强会计人员的电算化培训
企业应单独制订培训内容和培训时间。培训内容应满足开展会计电算化工作的需要，既要进行基本的账务、报表操作的培训，又应适当扩大培训范围，涉及工资、固定资产、采购、销售、成本等系统，同时还应涉及相关岗位设置、人员安排等内容。
（二）规范电算化处理账务
建立健全一套完整的电算化模式下的规章制度。电算化内部制度建立后，抓落实是非常重要的环节。在实施过程中，企业要定期对各项制度的执行情况进行检查，并有相应奖惩措施，以确保各项制度的落实。
（三）加强领导对电算化的重视
要促进该企业实施会计电算化，首先要让领导从思想上重视起来，认识到实施会计电算化给企业带来的方方面面的好处，彻底转变其思想，使其成为实施会计电算化系统的动力而非阻力。使企业领导明白会计电算化并不仅仅是会计工作的现代化，更是企业生产、经营、管理工作的现代化，是信息手段的现代化，通过会计电算化，能够实现财务业务一体化管理，最大限度提升企业的管理水平和市场竞争力。在全球经济一体化、市场竞争非常激烈的今天，落后和封闭就意味着恶性循环，意味着被淘汰。
房地产调查分析报告（三）
一、专业人才的社会需求预测分析
1、宏观需求分析
就全国范围而言，对会计、会计电算化专业人才的需求量在逐年加大。财务、金融、审计（含会计）专业就业前景排在第三位，我们通过对会计、会计电算化毕业生就业情况调查发现，大多数中小型企业由于自身起点低，加之国家税制和财务的要求，急需会计、会计电算化专业人才，这是会计、会计电算化专业毕业生的一次非常好的机遇。所以，高职会计、会计电算化专业的毕业生的就业形势还是比较乐观的。
2、区域需求分析
本专业学生的职业范围涉及各类企事业单位的财务会计类岗位。随着城市群的发展，企事业单位对会计人才的需求不断增加，作为本地区的高职院校，本专业主要面向中小企业输送会计核算型人才。
为保证专业教学符合人才市场需求，我院会计、会计电算化专业在2022年5月至6月开展了一项“企业会计人才需求”的调研活动，我们从区域企业需求出发，通过人才市场调查、企业走访、毕业学生调查、专家教师座谈等多种形式，广泛征求各方面的意见，调研的基本情况如下：
（1）人才需求量情况
根据调查结果显示，随着我国经济的持续发展，对会计类专业人才的需求一直处于较为旺盛的状态，在各地的招聘职位需求排行榜上，财会类专业一直处于领先。根据公布的数据，近五年，每年新注册的企业在500家左右，按每个企业配置1-2名会计人员计算，这些新增企业每年需要增加1000名左右会计从业人员。社会对会计电算化专业毕业生需求意愿较强，九成单位有长期需求。
（2）学历需求情况
本次针对企业的学历需求调查结果显示，用人单位在人才的使用上逐步趋于理智。企业在招聘财会人员时学历不再是唯一的准绳，公司更为看重应聘者的工作经验。从回收的有效调查表来看，中小企业对高职高专人才的需求成为了这类企业人才需求的主体。
（3）岗位需求情况
按照企事业单位的类型，会计岗位群的分布构成一般如下：
第一类：大中型企业（包括国有大中型企业、企业集团、上市公司等）：①财务总监（总会计师）岗位；②财务经理、主管岗位；②会计核算岗位；③出纳岗位；④审计主管及审计人员。
第二类：小型企业：①财务经理（会计主管）岗位；②会计核算岗位；③出纳岗位。
第三类：机关、事业单位：①会计主管岗位；②会计核算岗位；③计划、审计等管理岗位；④出纳岗位。
第四类：银行等金融机构：①会计主管岗位；②会计核算岗位；③证券投资部门管理岗位。
在以上各类企事业及金融机构中，大型企业事业单位及大型金融机构，要求人才学历层次较高，一般要求是本科以上毕业生，而中小企业及基层金融机构（如分理处等），一般对专科毕业生较欢迎，应是高职院校人才培养的主要方向，这部分企业组织数量占绝大多数，市场前景广阔。
（4）企业对财务会计专业人才素质、能力要求情况
目前的毕业生大多存在知识结构不完善问题，整体素质不高，竞争少不强等，需要经过一段时间的实践、磨合。会计行业有重经验轻专业现象，由于会计专业在实际操作方面要求较高，加上传统观念的影响，很多用人单位对经验的要求超出了对专业的要求，这成为应届毕业生就业难的直接原因。
二、市场对专业人才需求的基本要求
根据市场调研的结论及毕业生将从事的主要职业岗位群的工作要求，教学计划中明确人才的培养规格，其基本要求为：
①坚持德、智、体全面发展，具有财务管理意识，按照《公民道德基本建设纲要》的基本精神，树立良好的职业道德。
②具备职业岗位群要求的基本素质和基本职业技术素质
③要求掌握职业岗位群所需的基本理论、技术基础理论及实用范围较宽的专业技术知识。主要是会计基本理论和实务，会计电算化基本理论和知识，财务管理的基本理论和知识及审计、证券分析的能力。
④要求具备职业岗位群所需的专业技术能力和基本技能。主要是珠算、点钞、日常帐务处理的能力。毕业生除能够获得本专业毕业证书外，还要求取得会计从业人员职业资格证书。在身体素质方面：通过在校引导，使学生具有良好的身体素质能够为以后的学习和工作奠定坚实的基础。
与此同时在知识结构方面的要求如下：
a、熟悉党和国家的各项经济政策与法规；
b、熟练掌握会计、财务管理的专业知识的技能
c、掌握企业经营管理、企业理财、统计及企业经济活动分析的实用理论和方法。
d、掌握本专业所需计算机应用的基本知识。
e、掌握市场营销的基本理论。
f、掌握一定的外语听说读写知识。
g、掌握一定的语言文字知识。在能力结构方面的要求如下：
a、具有较强的会计核算的能力。
b、具有熟练应用计算机进行信息处理的能力。
c、具有从事中小企业日常业务管理（企业策划、行政管理、经济活动分析）的能力
d、具有统计分析的能力。
e、具有从事市场营销的能力。
f、具有较好的语言和文字表达能力。
g、有阅读专业外文书刊的能力，至少取得高职高专英语应用能力b级证书。
h、至少取得1个本专业职业岗位资格证书。
i、具有较强的社交公关能力。
今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房销售持续上升，政策效应进一步显现。
一、当前我市房地产发展现状
(一)房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近6个百分点，比三季度提高了1.1个百分点(如图1所示)，占全社会固定资产投资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。图1 1-11月××市及县(市、区)房地产开发投资情况 1-11月房地产开发投资结构表
投资额(亿元)
占开发投资比重(%)
比重同比增减(%)
房地产开发投资
94.9
—
—
其中：商品住宅
78.4
82.6
0.2
办公楼
1.2
1.3
-0.1
商业营业用房
10.5
11.0
-2.1
其他用房
4.8
5.1
1.9
(二)房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长，新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。 竣工面积276.7万平方米，同比增长43.9%;其中住宅面积241.7万平方米，同比增长40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长143.2%;商业营业用房25.5万平方米，同比增长111.1%。
新开工面积293.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米，同比增长117.3%;商业营业用房39.7万平方米，同比下降8.6%。 图2 图3 1-11月房地产到位资金结构情况如图4所示：
图4
二、房地产新政对市场影响的分析
1、房产新政累积效应得到进一步显现。去年四季度以来，我市及时出台了有效的“房产新政”，今年以来各部门又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项楼市新政，其中包括《关于调整市区房地产交易环节税收政策》、《关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策》、《关于促进我
市房地产业健康稳定发展的实施意见》、《关于促进项目新开工的政策措施》，同时加大金融支持服务力度，降低公积金贷款首付比例，首付房款比例由30%调整为20%，贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由20年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资金压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利好，增强了信心、得到了实惠。从目前的情况来看，在经过几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回暖起到了积极的推进作用。
2、房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。去年下半年以后，针对房地产市场出现的房产投资、商品房销售持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。
三、当前值得关注的两个问题
其次，房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映，在成交量稍有起色之后，从3月份开始，有部分楼盘开始提价，到了8月份，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从市区商品房平均成交价格来看，今年1-11月市区商品房平均合同成交价格为5375.35元/㎡，同比增长12.3%，其中商品住房平均合同成交价格为5254.95元/㎡，同比上涨17.62%。在市区，出现了诸如：帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、公园一号等7000-8000元/㎡的高价楼盘。商品房价格的上涨大大超过了人民收入的增长，势必对销售形成新的制约。
四、促进我市房地产健康发展的几点建议
1、加快政策调整，给予行业宽松发展空间。目前××市出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展有关问题的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、住房贷款等方面内容，政策带有放松行业发展环境的性质。因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场化标准，给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境，为未来房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。
2、政府应规范土地市场，引导房地产企业合理科学利用现有的可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导鼓励社会投资，发展以中小户型(户型面积在120平方米以下)为主的房地产项目，加大廉租房和政府保障性住房建设，以满足绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻挡市场成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。普通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求达到一个合理的平衡，房地产长期积累的矛盾就能得到有效消除;另一方面开发商还需要在土地储备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房地产市场的平稳健康发展。
3、稳定就业和增加居民收入。房地产市场的发展关键在市场成交量，而市场成交则有赖于市场消费能力。因此，居民收入和就业状况对房地产行业的消费非常关键。
4、创造较好的房地产开发环境。政府要不断加大投入，着力改善道路、交通等城市基础设施，加强教育卫生、文化等民生工程建设，创造良好的人文居住环境，以吸引实力更强的房地产企业入驻开发。
几年前,普通购房者较单纯,看到电视、报纸、杂志、公交站台的楼盘广告就会奔向售楼部。而如今购房行为俨然成为一门高深的“学问”。下面是小编精心为大家整理的一份房地产营销工作案例分析调查报告,大家有兴趣的话可以阅读了解一下。
营销案例
_____花园自推向市场以来,声名鹊起,迅速建立起有利的市场地位,与其成功地应用价格策略是分不开的。
第一,房地产的价格与区域概念紧密相连。人们常说的“天河区的楼价”、“滨河东路的楼价”,都是与地域位置紧密相关的。这样的一个价位是从泛泛的粗略感受中得出来的价位,是比较模糊的,弹性幅度在500~1000元之间。例如,江燕路的楼价一般被认为在4000~4500元左右。我们把这种价位称之为“心里价格”。
第二,从群体来看,由有房地产产品属于特殊高价商品,影响价格的因素非常复杂。消费者往往对轻微的价格调整不是很敏感,不像其他商品,细微的价格调整往往带来销售额的速度增加。在房地产市场,只有在大幅度调整价格的情况下,价格才成为市场购买行为中的敏感因素。
第三,从购买过程看,决定购买的价格往往是在货比三家后得出的,这个价格是在心里价格的基础上发生的。房地产企业倘若想使一个楼盘的价格成为消费者的关注点,价格低于比较价格是不够的,最好远低于心里价格,才会广泛吸引消费者。
_____花园就是成功的利用了心里价格与比较价格的关系原理,成功地吸引了消费群体,从而建立并巩固了自己的市场地位。该花园规模为12万平方米,其规模在工业大道南一带是比较大的,但环境配套设施方面基本是空白,而附近数个大型楼盘正在热卖中,一些楼盘已建立起良好的品牌形象,一些楼盘已是现楼,配套设施亦较完善。在这种形势下,如果只是靠营造现场气氛进行销售,则该花园的销售将会是一个漫长的过程。而该花园必须是一个以速度和规模取胜的楼盘,较之于单位利润的极大化,市场规模及占有率更为重要。
第一期推出,在当时,工业大道南一带楼盘的心理价为在3600~4000元左右,该楼盘针对性地以均价3000元推出,远低于心里价位,吸引了大量炒家和买家排队抢购,楼盘即时全部售出,造成市场轰动。开发商同时提出“六个一流”和“八个当年一定实现”的目标,在买家心里留下深刻的印象。
第二期推出时,是第二年6月初。推出的主要是15层的小高层单元,平均价格为3500元,最高价不超过4000元,最低价仅为2500元。此时_____花园的征地规模已经扩大到52万平方米,在珠海区的开发规模首屈一指。绿化环境与配到设施更为引人注目,大面积草坪、假山、喷水池、幼儿园、第一期已交付使用的现楼作样板,并在规划上进行了一般市区楼盘不敢想的尝试,如建起大面积人工湖。所以的这一切都增强了买家的信心和提高了其心理价位,所以虽然第二期楼盘价格有所提升,但依然与买家的心理价格有很大差距,正式发售日前即已售出全部单位的九五成,到正式发售日,256套单位全部售出。
_____花园以低价发售的做法,令周围楼盘避其锋芒,高挂免战牌,制造出强烈轰动的效应,令其一时成为房地产市场谈论的热点。至此,_____花园的市场价位变得非常牢固、强大。
第三期楼盘的推出则在9月初,此时_____花园已聚集了很旺的人气,在前俩次轰动效应的心理影响下,形成了一批忠实的买家。此次花园推出的单元为22层高层单元,共推出约1000多套单元。推出后第一周即销售出大约300多套单元,依然十分成功。而楼盘售价回归至正常水平,以均价4000元发售,与周围楼盘的价格相接近。
回顾以上过程,_____花园在价格战略的运用上是十分成功的,开发商秉承其原先成功开发珠岛花园的经验(珠岛由早期最低2000元到几年后最高4000多元,与_____花园有相似之处,但_____花园在市场推广及形象包装的手法上,显得更加成熟、更有节奏),不是把价格的“低开高走”作为一种简单的战术,而是作为实现其市场战略的核心,有效应用其他战术,成功地实现了市场目标。
当然,_____花园的推广手法还有一些值得商榷之处,如只注意前期针对心理价格建立竞争优势,而忽视了后期定价建立竞争优势,对后期的市场应变力有一定的影响。_____花园的均价在第三期已走到了心理价格的顶点(4000元),不仅再没有心理价格的优势,在比较价格方面也缺少明显优势。因此,鉴于竞争对手已根据_____花园前两期的销售情况调低了售价,_____花园虽然有知名度、一定规模的配套设施作支持,但由于推出的单元数量大,所以即使没有心理价格的优势作支持,也仍然需要比较价格的优势作支持,否则,将会付出销售速度放缓的代价,目前销售上的优势亦难以保持。这些看法准不准确,有待实践证明。但无论如何,_____花园在价格战略上的成功运用都值得房地产开发商学习、借鉴。
案例分析
房地产现在正处于上升阶段,所以高价位是随处可见的。_____花园采取低于心理价格战略可以说是独树一帜,形成亮点。价格是消费者最为关心的,是影响消费者购买房地产产品的重要因素。_____花园在销售中制定的价格既让消费者满意,又符和开发商的利益。这一价格策略可以说是成功的。
房地产价格是由开发成本、开发费用和利润三大部分构成。开发成本是房地产开发成本的主体,占项目总成本的80%左右,所以说如果开发成本低了房价或许就会下降点,现在建材、拆迁补偿费和人员工资越来越高,自然而然开发成本就会高,房价也会只升不降。,因此,_____花园的价格策略也在告诉我们要想获得消费者的青睐你就要从源头截流。
_____花园运用低价定价策略提高了自己在房地产市场占有率,让一些无法支付高价的新消费成为实际购买者,获得更多的顾客。房地产价格与自身配套设施完善度、周围环境、产品质量有直接联系,一期时,其设施设备基本空白,而附近又有很多楼盘,_____花园选择低价是必然的。
所以我们看到,在这些情况下开发商应该选择降价:
1、产品均好性不强,也没特色。
2、楼盘的开发量过大。
3、绝对单价过高,超过当地主流购房价格。
4、竞争激烈,类似产品过多。在这些情况下低价,是一个好的策略。因为,这样便于快速成交,促进良性循环,而且日后的价格也便于其控制。
_____花园的价格策略给我的启示是,如果日后做房地产销售,首先,我们要看看自己的项目的优势和劣势,优势强我们定价就可以高,如果劣势大价格就调低,这样虽然利润降价了,但是我们会吸引更多购房者。自身考虑了之后,我们还有考虑我们的项目所处的环境,这里的环境有自然环境和房地产市场环境和所在区域的社会环境,自然环境好的可以价格高,如果在你周围有很多竞争者,那么,适当降价是可以吸引消费者眼球的,再就是在项目所在的区域里,如果居民生活水平高,高价房也会一售而空的。
_____花园可以结合自身的优势做出正确策略,巩固了自己在市场地位,赢得消费者的好评,自己也从中赚取了利润,在是“多赢”策略,如果_____花园还有在以后的销售中继续“多赢”,他就应该改变策略,结合新的问题去想好的策略,毕竟策略是随着销售的不同而改变的,找到适合自己的,就是好的。
看完这个案例我还发现,在房地产销售过程中,使用价格策略是最好的一个办法,打价格战略是稳赢的方法,只要你运用合理从中赚取可观的利润也是一定的。
_____花园的产品定价中运用了需求导向定价。需求导向定价是指以需求为中心,依据买方对房地产产品价值的理解和需求强度来定价,而非卖方的成本来定价。需求导向定价中又有理解值定价法和区分需求定价法。_____花园是根据理解值定价法做出策略的。
泸州市是四川南部一个中等规模的城市，一个时期以来，泸州市的房地产业取得了长足的发展，房地产在经济和社会生活中的地位和作用日益重要。分析泸州的房地产市场形势，可以了解西部同类型城市房地产业的基本特点。
一、泸州房地产市场现状
(一)城镇居民住房条件有巨大改善，但仍有较大需求
(二)住房制度改革全面推进，住房社会化、商品化的条件基本成熟
(三)房地产开发投资快速平稳增长，商品住宅价格平稳上升
92年以来，全市商品住宅价格基本保持平衡上升趋势，没有出现大幅波动。目前普通商品住宅价格为800-1500元/平方米，近十年间增幅为300-800元/平方米，与全省其它同类型城市相比平均低100-300元/平方米。
(四)土地供应进一步规范，招商引资工作获得进展
以往，房地产开发用地多为开发商自行分散征用，或相互间转让获得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一级市场的决定，加大了对土地供应的调控力度。为适应实施西部大开发战略的需要，加强了房地产招商引资工作，已敲定数宗大型房地产开发项目，并相继实施，为房地产市场的发展变化增添了外来因素。
二、房地产市场发展存在的主要问题
(一)房地产市场导向不够明确，商品房开发成本偏高
如过去对土地一级市场实际上未垄断，土地与规划衔接差，招投标机制不健全。在小区建设、有形市场建设等方面缺乏明确的规划，到目前为止尚未建成一个10 万平方米以上的小区，单个市场的规模也较小。这个问题目前已引起市委、市政府的重视，相继出台了有关政策，加大了调控引导力度，逐步形成有利于房地产市场发展的大环境。
泸州市商品房售价与相邻地区相比并不高，主要是售价与成本之间的相对利润空间小。主要原因一是政府、行业部门应投入的水、电、气、绿化、公共设施等配套打入成本;二是征地拆迁成本高，与周边中小城市相比综地成本偏高;三是土地市场的管理不够严格，开发商和有的单位炒买炒卖，提高了用地成本。
(二)房地产融资规模小，房地产开发企业素质不高
一是金融贷款资源利用差。据银行提供的数据，全市金融机构的存贷差为50亿元左右。银行贷款在房地产开发资金来源中所占比例为32.45%。因无置业担保公司承担风险，银行未大面积向居民按揭贷款。二是引进外地投资少，我市目前引进的十余个外地投资项目，已投入资金不足3亿元。
主要是数量多、规模小、实力不强、信誉差，尚未形成集约化、规模化经营。全市开发企业86家，市区72家，平均注册资金仅有700余万元，无一家一级资质企业。企业在开发经营过程中往往不注意自身形象品牌的树立，产品品质、经营信誉不高，企业发展缺乏活力。
(三)房改相关环节不配套
一是房改房上市须原产权单位盖章和房改部门审批，一定程度上抑制了房改房上市和三级市场活跃。二是住房公积金管理中心与房改办公设，住房公积金管理、使用与房改政策脱节，职工对自己的公积金归集、使用、审批不清楚，不能及时用于购置新房、维修补贴，加上住房补贴未到位，一定程度上削弱了个人买房支付能力。
三、未来房地产市场发展前景预测
市人口预计达到480万人，其中非农业人口将达到 120万人，比目前增加50万人左右，绝大多数将流向市区居住。未来10年中，对住宅的理论需求量平均在80万平方米以上。
经济发展和市民收入水平的提高，实际购买力将不断增强，住宅的有效需求量将增加。2000年全市城镇居民人均可支配收入6324元，人均住房消费为709元，人均居住面积为10平方米。今后10年市区平均住宅的有效需求量将大于理论需求量，是可以实现的。
不同消费群体对不同档次的住宅产生不同的需求量。根据有关调查分析，高收入者对高档住宅的需求，中值收入者对中档住宅的需求，以及低收入者对普通经济适用房的需求，三者之间的比例关系大体分别为20%，40%和40%。
四、发展房地产市场的对策措施
一要加大政策动力，制定扶持制政策和创造良好的软环境，提升房地产业在国民经济中的地位，把它作为新的经济增长点来培育。二要刺激、搞活住房需求，增强发展的内在动力，实现健康、有序、协调发展。三要选准方向，根据城市功能定位和发展战略，集中力量重点突破。
房地产开发是房地产业和房地产市场发展的基础、生产环节，因此，必须遵循有关原则。一是住房消费的社会化、商品化。二是土地供应的规范化三是住宅建设小区化。四是市场建设体系化，结合泸州建设区域性商贸中心城市的战略，对市场开发建设应做到统筹规划，合理布局，围绕产业特征进行配置。
具体应制定和实施以下政策：采取积极的金融信贷政策，刺激住房消费;新区开发和旧区改建统筹规划，做到使房地产开发实施有重点、有规划;引导企业重组，实行集约化经营。逐步改变企业规模小、实力不强、能力弱的状况;打破限制、彻底放开房改房上市。对已办理完房产证、土地证的住房，除国家规定不能转让的外，都可上市交易;发展和规范中介机构，搞活流通;加强物业管理。
五、结束语
通过对房地产市场现状和前景的分析我得出结论：泸州市的房地产业正处于成长期。泸州市的房地产业发展潜力巨大，市场前景广阔，采取适当的政策措施，抓住当前时机，对加快房地产业的发展，使之成为新的经济增长点和国民经济的支柱产业是十分必要的。
调查报告大学生调查问卷问卷调查市场
由国家统计局主办、中国行业企业信息发布中心承办的2022中国建筑与房地产企业500强信息发布会在京隆重举行。九届全国政协副主席王文元，国家统计局副局长张为民，国家统计局总经济师姚景源等出席发布会。发布会由国家统计局总工程师郑京平主持，张为民作重要讲话。
张为民在讲话中指出，构建社会主义和谐社会的奋斗目标，为我国建筑业和房地产业提供了良好的发展机遇。我们一定要认真贯彻党的十六届六中全会精神，全面落实科学发展观，按照党中央、国务院对经济社会发展的总体部署，落实好房地产调控措施，加快住房结构调整，完善住房保障制度，规范市场交易秩序。这样，我国建筑业和房地产业一定会取得新的成绩，整体竞争能力一定会不断得到提高，为构建社会主义和谐社会和社会主义现代化建设作出新的更大的贡献。
中国行业企业信息发布中心主任朱新武发布了2022中国建筑与房地产企业500强信息，广州富力地产股份有限公司、顺德区碧桂园物业发展有限公司、中天建设集团有限公司、太平洋建设集团有限公司等企业分别入选2022中国建筑与房地产企业500强。
据介绍，在过去的一年中，中国建筑与房地产企业500强在全国的领先地位进一步显现。
导语：市场调查报告是经济调查报告的一个重要种类，它是以科学的方法对市场的供求关系、购销状况以及消费情况等进行深入细致地调查研究后所写成的书面报告。下面小编给大家带来房地产现状调查报告，欢迎大家阅读。
房地产现状调查报告一：
“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
中央:
——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
地方:
——房地产发展目标调整。“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
房地产现状调查报告二：
自去年下半年以来，国家相继出台了取消限购、降息降准、《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)等新政，为了解和掌握新政下xx市区房地产市场发展现状，国家统计局xx调查队采取实地走访房产、国土等相关部门，与问卷调查社会群众相结合的方式，开展了新政下xx市区房地产市场发展现状调研，现将有关情况报告如下，以期为党委、政府及相关部门提供决策参考依据。
一、近期xx市区房地产市场发展现状
(一)新建商品房售价企稳，销量同比呈下降趋势
(二)二手房交易总体下行，租赁市场有所降温
今年来，xxx市主城区二手房交易市场发展呈现出房源增加，销量、单价双下行，租赁市场价格小幅下降的总体趋势。
二、《条例》反响明显，心态影响市场
通过对100名社会群众(包括城乡居民，机关、事业单位工作人员，国有、民营企业员工，个体工商户，离退休人员)进行入户面访、问卷调查发现，《条例》试点实施以来，群众表现出知晓率关注度高、对内容作用了解甚少、改善投资性购房步伐放缓、不动产处置等待观望等特点。
一是新政社会关注度高。3月1日，《条例》正式落地四川泸州，标志着《条例》正式实施。此次问卷调查数据显示：有86%的人知道《条例》已经开始试点实施;对不动产登记改革及《条例》试点实施关注度调查发现，仅16%的受调查者表示不关注，有49%的受调查者表示非常关注，有35%的受调查者表示比较关注。表明社会各界对《条例》实施关注度很高。
二是具体内容知之甚少。《条例》已试点实施近一月，社会公众对《条例》的详细内容、登记范围、实施步骤等知晓几何，通过调查发现，除16%的受访者表示了解，有33%的人对此不了解，有51%的受访者表示知之甚少。究其原因，部分受访者表示:一方面是由于不动产改革目前仅在部分地方试点实施，个人直接利益尚未受影响;另一方面是因为没有出台配套政策，群众处于观望状态;再者是因为《条例》试点实施时间短，宣传解读信息量少，信息获取渠道狭窄、宣传解读工作有待进一步强化。
三是观望心态比较普遍。通过调查发现，受调查者中仅有10%的人考虑近期购置不动产，刚需购房者仍然是主力，改善和投资性购房者观望政策和市场行情意向明显增加;64名拥有多处不动产的受访对象在回答是否准备在近期处置不动产问题时，仅有6人选择近期急于出手，所占比例不到10%;有36人表示看政策和市场行情变化再作决定，所占比例达到了56%，表明拥有多套房产者观望情绪明显。
四是作用意义理解偏差。受访者在回答《条例》实施作用时，大家都知晓简政放权、保护权利人合法财产权、利好刚需购房、有效调控房价、提高政府治疗效率和水平、方便企业、群众等核心作用以及反腐、为房产、遗产税开征夯实基础等其他衍生作用，但存在着主次不明的现象：选择反腐、为房产、遗产税开征夯实基础两项的分别达到了68%、55%，在作用重要程度中分别排第一和第三位，由此可见，群众在认知《条例》的作用意义上存在着主次不明的情况，有待进一步正确解读引导。
房地产是一个庞大的行业，下面小编整理了房地产调查报告范本，欢迎阅读!
房地产调查报告范本
两港一城建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及跟涨不跟跌的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
中央:
土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
房地产发展目标调整。xx年市《政府工作报告》确立了以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主的三个为主楼市调控原则。
房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出网上二手房试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的缓刹车效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
适度平稳房地产价格。考虑到两港一城建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来两港一城开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。温家宝总理在今年的政府工作报告中明确指出：“房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展”。近年来，随着城市扩容提质步伐加快，经济提速发展，我市房地产业也呈现出加速发展的态势。在这种势头之下，如何进一步明确产业定位，把握发展方向，以实现我市房地产业的又好又快发展，已引起了市委、市政府的高度重视和密切关注。为更好地服务市委、市政府宏观决策，我局在深入调查的基础上，比照全国、全省和~市同业发展水平，对我市房地产业发展现状和趋势进行了认真地调查分析研究。现报告如下：
一、当前我市房地产业发展来势喜人，但相对全国、全省而言，发展差距仍然很大
二、我市房地产市场不断拓展，但相对商品房消费需求而言，市场空间仍然很大
近年来，我市房地产市场得到培育和拓展，市城区房地产市场发展日趋规范，房地产交易十分活跃，交易量连续三年以80％的幅度增长。尤其值得一提的市新城区工业园大规模投资开发建设标准厂房及配套服务用房，以租赁或出售的方式供应需求者，这一举措为丰富房地产内涵、扩大房地产需求、扩展房地产市场起到了积极的推动作用。
虽然我市商品房开发规模不断扩大，但从商品房特别是住房消费需求来看，我市仍然有着进一步拓展的巨大空间。首先，新一轮消费升级正在形成和发展。随着经济加快发展，城镇居民人均可支配收入逐年增长，住房消费能力不断提高。随着改革的深入，居民消费观念也发生了明显变化，加上我市居民住房条件及居住水平客观上远低于全省平均水平，因此，我市改善性住房需求日趋旺盛，城镇居民住房消费升级换代明显加快，人们已不能满足于“够住就行”，住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。在商品房市场上，由小换大、由差换好、由单一居住型向综合配套型转换已逐渐成为居民住房消费主题。根据去年我局的抽样调查，~城镇人均居住建筑面积32.5㎡，购房意向率为27.4％，近三成居民有购房需求，其中因改善居住条件需购房的占72.6％。其次，城镇化步伐加快将为楼市发展提供有效需求。随着城镇化和工业化的强力推进，城镇人口不断增多，住房需求也随之增长。住房消费需求进入总量增长期，这为房地产业发展开辟了广阔的市场空间。
三、房地产业既是财源性产业，也是民生性产业，对促进地方经济社会发展具有重大作用
一、我县房地产市场发展的现状
(一)房地产市场发展形势分析
总体看，xx年我县房地产需求增长速度将低于xx年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。xx年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。
(二)房地产市场发展存在的主要问题
1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。
2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到先缴税、后办证的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。
4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。
5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。
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“两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%;如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。
近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米;预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
中央:
——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间;对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量;严控高档住房用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定xx年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在xx年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
——房地产发展目标调整。xx年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。xx年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格;当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
4、合理引导住房主体需求
中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭是社会上的住房主体需求。为满足这部分需求，市政府今年大力推进配套商品房和中低价商品房两类住房建设，同时加大廉租房的建设力度。我区要以此为契机，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。同时，结合我区开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。
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房地产市场调查报告范本
关注民生，让百姓实现住有所居的目标，是党委、政府的中心工作之一，也是政协组织关心的重要议题。为了深入了解榆林房地产市场起伏较大的原因，促进榆林房产业的健康有序发展，按照2022年榆林市政协总体工作安排，环资委就金融危机对我市房地产业的影响，向榆阳、神木、府谷等7个房地产市场较为完善的县区和市发改、房产、统计等8个相关
部门及规模较大的房地产企业征集相关资料，并在榆林城区进行了实地视察。为了切实搞好这次视察活动，视察前组织部分委员及相关部门负责同志召开座谈会，就视察路线、房产企业的确定、视察内容以及视察方法广泛征求意见。视察结束后，又召集榆林城区有代表性的房地产企业召开专题座谈会，认真听取他们的意见建议。现就有关榆林市房地产市场视察情况报告如下：
一、基本情况
近年来，随着住房制度改革的不断深化，我市住房建设基本形成了以商品房为主、经济适用房和廉租房为辅三位一体的住房供应体系，基本解决了不同层次住房困难家庭的住房问题，居住条件得到了很大改善，房地产市场进一步得到完善。
2022年至2022年10月份，全市共建成商品房面积210.6万㎡，完成销售面积136.8万㎡，空置面积74.0万㎡，空置率为35.2%，其中2022年1-10月份全市建成商品房面积49.1万㎡，销售27.2万㎡。
2022年榆林市区商品房均价1646元/㎡，2022年涨至2300元/㎡，2022年更是涨至高层4000元/㎡、多层3000元/㎡，2022年1-10月份，高层3900-4100元/㎡、多层3000-3200元/㎡。尽管2022年下半年以来成交量下降明显，但房价仍未下降且略有上升，这主要是受建材价格、心理预期等诸多因素的影响。2022年特别是二、三季度以来，榆林城区楼市发生强势反弹，从低迷逐步走向火热，5-10月份刚性需求促成成交量大幅反弹，房价平稳上扬。
经济适用住房也是影响榆林房地产市场的重要因素。2022年--2022年全市累计完成经济适用房85.1万㎡，其中2022年完成22万㎡;2022年完成18.1万㎡,同比下降17.7%;2022年完成45万㎡，同比增加了148.6%，安置住房困难户8510户。目前在建经济适用住房23万㎡，小高层均价2300元/㎡，多层均价约1800元/㎡，在房产市场占有较大份额。
廉租房建设起步较晚。在实物配租方面，榆、神、府等7个县区申报了建筑面积7.7万㎡(1540套)，总投资1.17亿元，其中榆阳区等5个县区已开工4.25万㎡、850套。
二、我市房地产市场的主要表现及原因分析
1、房价起伏较大，楼市回暖较快。榆林房地产市场起步较晚，撤地改市特别是2002年以后逐步发展壮大，多以本土企业为主，一些经营思路、开发模式、营销策略、管理经验、广告宣传、市场定位、经济实力等方面较好的企业脱颖而出，消费者对撤地改市后房价涨幅的心理预期，加之中国宏观经济利好的影响，榆林的房地产市场迎来了快速发展的阶段。同时在买涨不买跌消费心理的作用下，在某些大楼盘开盘时甚至出现了排队买房的现象，各种因素导致榆林特别是榆林市区的房价起伏较大(见图2)，充分暴露了房地产市场的不健全和不完善。金融危机以来，榆林的房地产市场也受到了较大程度的影响，2022年全市共建商品住房空置面积按主体竣工口径计算约47.5万㎡，空置率约为63%，交易量大幅下降，开发量明显下滑。2022年全市房地产上市交易面积67.6万㎡，交易额17.9亿元，交易面积较上年下降近40%，开发量下降10%，到2022年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7县区2022年第一季度较去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度强势反弹，7县区分别比上季度增长了54.8%、56.3%，促成今年二、三季度榆林房地产市场快速回暖主要源自两大动力：一是去年一度低迷的楼市积压了的购房需求在今年上半年集中释放;二是救市政策效果显现。上半年为防范通货紧缩，保持经济增长，稳定宏观经济形势，国家出台了不少扶持政策，增强了消费者的购房积极性。同时，相对宽松的信贷政策明显促进了房地产商的开发热情，进而引燃了2022年三季度楼市的大爆发。同时，银行信贷支持也是助推房价快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融机构各项存款余额已达1092亿元，居全省第二，较年初增加206亿元，较年初增加137亿元，增长29.35%，同比多增76亿元，增量已相当于2022年全年的181.75%，增幅分别高于全国、全省4.93个和1.35个百分点。6月末，全市金融机构个人消费贷款余额为67亿元，较年初新增4亿元，其中，6月当月个人中长期消费贷款新增4.15亿元。金融机构为积极配合 2、区域发展不平衡，南北差异较大。由于我市经济南北差异较大，作为支柱产业之一的房产业也存在明显的不平衡性。目前我市仅有榆、神、府、定、靖、横等北部6县区有规模较大的房产市场，绥、米、子等南部
6县区房产市场正处于起步发展阶段。同时，房价也存在较大差异。如作为全国百强县之一的神木县2022年-2022年全县共建成商品房面积60万㎡，房价高峰时一些地理位置优越的房价达到5400元以上，南部县区的房价则普遍较低，基本和我市的人均收入水平相一致。
3、投资型购房减少，消费者趋于理性。2022年以来，受诸多因素的影响，特别是房价的过快增长，导致很大一部分购房者把购房作为一个投资项目，助推了房价的强势上涨。但从2022年第三季度以来，受金融危机影响，榆林的房地产市场出现了持续低迷，投资型购房客户明显减少，一些潜在的购房者也在持币观望。一部分经济基础好且在榆林房产投资中受益的人则到西安、北京等周边的一线、二线城市购房。消费者购房逐步趋于理性，房地产市场更是一种刚性需求在推动，泡沫成份在逐步减少，榆林的房地产市场正在逐步走向规范，走向成熟。
4、土地价格大幅上升，土地开发成本提高。土地供应和土地储备是房地产企业进行房产开发的前提和先决条件。榆林城区国有建设用地使用权招拍挂工作从2001年起实施，随着土地管理政策的严格化及供地方式的规范化，土地使用权供应方式逐步走上规范化轨道，土地使用权供应也将由经营性用地招标挂逐步完善到工业用地的招拍挂，工业用地出让最低价和土地使用权的有偿使用制度，土地价格随着榆林经济的快速发展而水涨船高。房地产企业对土地需求比较旺盛，其土地价格逐步抬高，开发成本大幅上升(见表4)：
2022年以前，榆林城区土地价格亩均价为57.43万元，而20222022每亩均价为207.4万元，2022年亩均价94.1万元，基本与2022年以前持平，土地价格的变化正与榆林城区的房价基本吻合。据调查，2022年上半年榆林城区房地产企业未参与土地竞拍活动，现在建和销售的商品房，是以前的储备土地。2022年金融危机以来，房地产企业均未冒然购地，他们对这场金融危机的影响程度、持续时间、宏观调控政策变化、房价走势等不确定因素难以作出准确科学判断，土地购买热情不高，对土地价格的心理预期不是很乐观，导致土地需求锐减，土地价格明显回落。同时土地购置费用上涨，土地开发成本大幅提高。榆林市房地产开发企业的土地购置费用，从2022到2022年呈现先高后低的趋势，从高速增长到大幅回落。2022年至2022年，榆林市房地产市场持续火爆，土地购置费用快速增长，增速达到1.7倍;之后受市场影响，房地产投资热情减弱，使得2022年至2022年土地购置费用有较大幅度下降，同比下降41%。依据榆林市商品房屋销售额和销售面积计算出来的平均销售价格(现价)，从2022年的2050元/㎡上升到2022年的2394元/㎡，上涨了344元/㎡，涨幅达17%。从宏观政策调控的层面上来看，土地严控、银根紧缩、所得税预征都对开发商造成一定的压力。总体来讲当前支撑房价上涨有三大因素：一是随着居民生活质量的不断提升，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，2022年股市持续低迷，存款利率较低，房地产市场恰恰成为投资者保值增值的重要渠道之一。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。二是从房地产企业的角度上看，随着近几年以来的土地储备和招(标)、拍(卖)、挂(牌)制度的实施，增加了土地出让的透明度，增大了土地获取价格，从而直接推动了房地产成本的上涨。三是受拆迁成本加大、建筑材料价格上涨和工人工资水平上升等因素的影响，增加了房地产投资成本。消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设成本，促涨了房价。土地开发投资是房地产开发的前期准备，是将生地变为熟地资金的投入，进行土地平整等七通一平的过程。从2022年2022年，每平方米土地开发成本由263元上升到794元，增加了531元。
5、房地产资金来源借贷比重增加，自筹资金比重减少。2022年榆林市房地产开发企业的本年度资金来源中，国内贷款占到17%，到2022年上升到33%;企业自筹和其他资金来源的比重分别由51%、32%下降到2022年的42%和25%。在省内其他地区房地产公司贷款大幅减少的情况下，我市房地产资金来源中的国内贷款稳中有升，也是我市支持房地产市场良性发展政策的具体体现。2022年国内贷款达到48%，企业自筹和其他资金来源分别占到27%、25%
企业自筹资金和以定金及预收款为主的其他资金来源下降，反映了房地产投资者和大多购房者处于观望状态，人心的稳定及市场信心的重建都需要时间，目前房屋销售仍处于调整期。
面对金融危机的严重影响，市委、市政府审时度势，沉着应对，制定了有针对性的政策和措施，对全市工业经济运行实施政府干预，在有效地遏制了工业经济持续下滑的势头，加之中省宏观政策的相继出台和保稳定、保民生、保发展目标的实施，榆林的房产企业逐步走出低谷，从第二季度开始，榆林的房地产受国家调控政策的推动，投资者信心显著增强，销售额明显增加，房地产业可以说率先从金融危机的阴影中走了出来，对榆林经济的平稳快速发展起到了积极的促进作用。
三、我市房地产业在国民经济中的支柱地位和作用
1、房地产业对经济增长的贡献。1998年废除福利分房、实行住房商品化改革以来，我市房地产业进入持续稳定发展期，对经济增长的贡献不断增大。从1998年到2022年，房地产行业年均增长24%，高于国民生产总值的增长速度。1998年到2022年，扣除土地购置费后的房地产开发投资对gdp增长的直接贡献率从不到1%上升到2.5%。由房地产开发投资到引致的相关产业经济增加值，可视为对经济增长的间接贡献率，1998年到2022年榆林市房地产业开发投资对gdp增长的间接贡献率从3%上升到10%。
2、房地产对投资增长的贡献。对经济增长贡献40%是城镇固定资产投资，房地产开发投资对固定资产投资总额贡献比重很大：
3、房地产业对消费增长的贡献。2022年以来房地产销售额4年平均占全社会消费品零售总额的8.41%，是占消费份额最大的行业。在全球金融危机仍未见底、经济未完全复苏的情况下，扩大内需成为中国经济增长的主要推动力，扩大房地产的投资和住宅销售是扩大内需不可替代的重要选择(见表7)：
4、房地产业对财政收入的贡献。2022年2022年房地产税收呈平衡增长态势，净增加1976万元，房地产市场销售活跃。2022年房地产税收7116万元，较上年同期减少2742万元。2022年110月份，房地产营业税入库9877万元，较去年同期6024万元增长的63.96%。2022年110月份，房地产税收总额6256万元，较去年5349万元同比增长16.96%。
此外，房地产业对就业增长、相关产业的拉动等作用也非常明显。
从表8可以看出，2022年全市房地产税收占税收总收入的2.87%，房地产税收对全市地方税收贡献较大，2022年房地产税收收入占税收总收入的2.53%，所占比例略有下降。但实际上，与同期相比，净增加了198万元，仍处于上升趋势。进入2022年，受房地产市场下滑的影响，房地产税收全年完成7116万元，占税收总收入的1.18%，较上年同期减少2742万元，所占份额下降了1.35个百分点，下滑幅度较大。2022年110月份，房地产行业税收完成6256万元，同比增长16.96%，占税收总收入的1.21%。
四、对规范我市房地产的几点建议
促进房地产业持续健康发展的政策有四大特征：政策方向对、政策配套性强、政策目标符合经济发展需要、政策作用符合市场改革方向。榆林房地产业近年来的迅猛发展，对于推动榆林经济快速发展，促进区域中心城市建设发挥了重要作用。
为了加快榆林房地产的健康有序发展，应加强以下几个方面的工作：
1、政府要加强对房地产业的调控和监管。房地产业的大起大落对国民经济的消极作用非常明显。所以强化政府在房地产业中的政府职责，对于促进房地产业具有重要意义。
一是要稳定房价，防止房价的大起大落。要在综合运用政府宏观调控手段的基础上，把房价控制在一个合理的、普遍都能接受的水平上，要与我们的经济发展水平相适应，与人民群众的收入水平相一致，保持房地产市场的健康平稳发展。要通过建设经济适用住房等保障性住房来平衡房价，在经济适用住房的建设过程中，既要把握规划建设时机，确保经济适用住房建设真正起到抑制房价作用;又要科学、合理地控制投放数量;既要满足城市低收入价层的住房需求，使他们住有所居，享受社会进步和经济发展的成果，又要尊重市场规律，不宜过分扩大保障范围，对房地产市场造成较大影响，破坏市场发展规律。同时要对低收入人群进行深入调研，摸清底子，科学合理供给，引导房价涨幅在一个合理可控的范围内。
二是定时发布房地产有关信息制度。要建立准确、真实的房地产统计信息渠道，用准确的信息数据为市委、市政府科学决策和房产企业的健康发展提供依据。要对榆林的房地产市场进行深入调查研究，通过统计分析，科学掌握购房需求信息，对购房的数量、户型、面积、位置、价格等相关统计信息进行定期发布，防止盲目建设，减少社会资源的浪费，有效解决供需矛盾，为房地产业的健康发展提供一个权威、科学的获取信息的平台。
三是加强对房地产企业的监管。目前，全市共有房地产开发企业129个，其中具有二级资质的开发企业12个，三级资质开发企业31个，四级资质开发企业73个，暂定资质开发企业13个，有项目的房地产开发企业仅占总房地产开发企业的三成左右，且房地产企业良莠不齐、鱼龙混杂。一方面难以形成自己的品牌，提高企业的核心竞争力;另一方面企业太多也造成了监管上的难度和压力。因此，政府要重点支持一些诚信守法好、经济实力强、技术水平高、市场认可度高、经营效益好的房地产企业，通过资源整合、优势互补、强强联合，使他们的企业做大做强，培养造就几个全省、全国的品牌房地产企业，让他们充分发挥在城市建设和城乡一体化建设中的作用。同时对那些经营管理差、技术水平低、有名无实且经营业绩差的小企业，逐步退出房地产市场或进行转产、资产整合，根据自身的技术和优势，另辟生存发展空间。
四是要进一步规范房地产市场开发秩序。要严格依法查处小产权房违法用地、违法建筑行为。小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律、违反城乡规划和建设管理的法律，违反相关政策的违规房产。在国家未出台小产权房处理有关政策之前，对已建成并使用的要进行详细登记备案，对正在建设或准备建设的要坚决予以纠正和取缔，以维护正常的房地产开发秩序。
2、加强土地管理，确保房地产业的土地供需平衡。国土资源部今年上半年为回应广大网民对房价过快上涨的质疑，调查了全国有代表性的620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型，620个案例中，销售房价最高的为45000元/㎡，最低为1130元/㎡，地价占房价最低例为5.3%，最高为58.6%。620个案例地价占房价比例平均为23.2%，356个项目比例在15%-30%之间，其中比例在30%以下的约占总数的78%。土地价格在房价中占有重要比例。因此，一定要加强土地监管，确保土地供需平衡，以抑制房价不合理上涨。一是加大政府宏观调控力度，高度垄断土地一级市场，提高土地统征、储备和管理的能力，搞活土地二级、三级市场。依法打击非法炒买炒卖土地行为，盘活已出让土地，促使存量土地加快开发挖掘闲置土地的潜力。对闲置土地要按照中央有关文件和法律精神，严格按规定收取闲置费，闲置满两年以上的土地要无偿收回，打击奸商囤积土地谋取暴利的行为。二是规范土地市场，加大对划拨用地的监管力度。对因企业破产改制、单位拆迁改造等，对原划拨进行开发的，必须按原土地用途开发;如果要改变用途为经营性用地的，必须由政府收购储备，进行招拍挂出让;对以其他方式变相进行经营性开发的，必须严肃查除，坚决制止此类问题的发生。三是在土地交易过程中实行严格的税费征收政策，防止炒买炒卖土地行为。四是做好征地计划。根据市场需求及时供地，从而稳定地价。五是压缩个人住房贷款，提高房地产公司银行贷款的门槛，从而预防房地产投资过热。六是信息要透明、公开。政府要及时公开土地供应信息、土地闲置空置信息、政府储备土地信息、房地产销售信息、房屋租赁信息及房地产开发商的利润情况等信息。七是加强房地产中介服务机构的监督管理。严格房地产抵押登记审批，对评估失真的抵押贷款不予审批登记。七是做好宣传工作。降低社会的心理预期，通过金融、税收等手段，有效抑制投资需求和超前需求。
3、开发理念要不断提高，进一步增强房产企业的市场竞争力。首先开发理念要与榆林发展同步。榆林城市发展的相对滞后性，使其暂时无法与同类发达城市的开发理念直接接轨。鄂尔多斯市现在人均gdp是1万多美元，超过北京、上海，创造了中国的奇迹。鄂尔多斯市除了能源的推动外，以房地产业为代表的第三产业的强势增长也功不可没。据统计，鄂尔多斯市房地产业占gdp的比重为40%多，远高于榆林房地产业18.7%的比重。未来要使榆林房地产飞速发展，必须首先加快城市发展，让先进的开发城市理念进入榆林，带动榆林房地产更好地发展。榆林房地产开发必须顺应未来发展的总趋势，走整体性、规模化发展之路。其中，政府必须强化其总体规划功能，否则必然导致开发水平参差不齐。随着房地产业的蓬勃发展，最终整个产业必然朝着品牌化的道路发展，其中尤其体现在品牌的竞争力和营销能力上。随着房市的日益成熟，消费者也是日益理性化，尤其是房地产业本身的特点，决定着消费者必然倾向于投资那些愿意为消费者长远利益负责的开发商。所以，要想获得消费者的青睐，必须重视品牌在营销中的重要性。随着市民对房地产开发品质要求的提高，房地产企业必须建立服务至上的理念：一方面在深入了解消费者需求的基础上，对地段、交通、规模、配套、价格、环境、户型以及今后的物业管理这些都要精心考虑。另一方面也要完善今后服务意识，做到以产品为中心向以消费者为中心转变，进行细致准确的产品定位，并采取多种销售手段，把目光转向售前、售中、售后各个阶段，努力提高服务质量，从而提高产品附加值的创新。
4、公开税费项目，规范税费征管行为。据有关统计数据显示，土地出让金、税费三项合计流向政府的收入占房地产开发企业总支出的59.42%。据不完全统计，我市共向房地产企业征收的税费共50余项:
其中一些项目的收取比例弹性较大，这就给某些政府权力部门提供了权力寻租的机会，增大了腐败的可能性，同时也减少了财政收入，加重了企业负担，损害了政府形象。因此，政府要组成清查组，对所有税费项目进行一次清理整顿，对国家、省上明令规定缴纳的税费项目予以保留;对一些地方性或与国家法律、法规、规定相悖的要予以取缔，废除一些不合理的收费项目，减免一些收费项目，以减轻开发商负担，增大房地产企业的投资动力。
5、加强城市配套建设，提高城镇居民收入，不断提高居民的居住水平。城市配套设施建设，对于推动房地产企业的发展具有重要作用，随着人们的生活节奏的不断加快，对追求生活品质的要求逐步提高，消费者对于住房的社区配套设施的要求也越来越高。如作为消费群体中具有代表性的公务员群体也位列其中，对住房配套问题给序了相当大的关注，买房的同时更加注重了对生活品质的追求。榆林开发区作为区域中心城市建设的重点之一，近年来发展日新月异，但诸如中小学、蔬菜市场、金融等配套设施未能及时跟进，在一定程度上抑制了一部分人买房的积极性。随着市委办公小区等一部分党政机关办公大楼的相继投入使用，必将对榆林房地产市场产生积极而深远的影响。城镇居民收入的增加是购房置业的不竭动力和源泉。因此要想方设法增加居民收入，不断改善生活质量，提高生活品质。要按照科学发展观的要求，不断增加广大居民的收入，让他们共享改革开放和榆林经济快速发展的成果，不断提高和改善居住的环境和居住条件。
6、进一步放活二手房交易市场。目前，我市的二手房交易市场还处于初级阶段，规章制度、人员配备、交易场所等还不健全，交易量小，且很不规范，这对于房地产业的发展有重要影响。健康有序的房地产业离不开二手房交易市场的活跃和繁荣。因此，要加强二手房交易市场的建立、工作机构的设立和人员的配备，建立健全完善的规章制度。同时要减免部分税费，以吸引广大居民加入到这一市场上来，不断完善和繁荣这一市场，以推动榆林房地产业的健康有序发展。
总之，我们要通过不懈的努力，使我市的房地产业发展的政策方向对、政策目标准、政策力度大、政策配套完善、政策落实到位。要进一步完善房地产开发市场，积极引导房产业向规模化、集约化、品牌化方向发展，为城乡一体化建设和区域中心城市建设做出积极的贡献。
前言
xxx房地产市场飞速发展的同时，人们不得不冷静下来思考一些问题：这种发展是否是可持续的？人口发展与房地产开发速度是否适应？城市文化和城市文明如何在城市建设中体现？市住建局会同相关部门对xxx市房地产市场进行了初步调查。
一、xxx市经济发展概况
（一）xxx市概况
深圳地产界竞争激烈，硝烟弥漫，每天都有高楼大厦拔地而起。一个地产项目要迈向成功，会遇到一系列的问题，需要打开问号，找到答案。现在，就让我们来寻找皇达鸿锦华苑广告推广所需要的答案吧！
一、我们需要什么样的主题形象？
楼盘推广，应该有一个鲜明的主题形象，这样个性突出，容易
引来市场的关注，促进销售的成功。深圳发展商各出奇招，使地产舞台异彩纷呈。皇达鸿锦华苑怎样表现自己呢？
卖楼，不仅卖给消费者一个居住空间，还应“附赠”一种新的生活方式，一种对美好生活全新的诠释。这是我们思考的着力点。
都市呼唤爱
都市的生活从大自然躲在了林立的水泥森林之中。车水马龙穿梭在缺乏柔美的钢筋结构里，失去了绿色，失去了沟通，失去了人生应有的爱。如果将自己锁在孤立的空间里，一成不变地守着时代发展带来的所有电器文化；或将自己沉迷于虚拟的世界，一切的感情，一切的一切，在非现实中喜怒哀乐。逐渐……这个城市就会没有了欢乐，没有了激情，没有了生命力。
假若，有户人家透过半掩的玻璃窗，惬意地享受着户外的盎然绿意，欣赏自然对人的关爱，呼吸的不再是呛鼻的空气，抚面的不再是凄凉的晚风。这种感觉，这样的生活，是否是都市中现代人家的追求？
假若，有户人家在回家的路上，被左邻右舍问好，道声工作辛苦了，每一张笑脸，每一声问候，以及小区里成群的儿童嬉戏的场景，激荡着内心的感谢与喜悦。可曾再挂虑着工作的烦心，琐事的恼怒，轻松地沐浴着都市文明中积极的人文，是否是繁华城市中康乐人家的梦境？
如果，您和家人深爱着家，流连于家的温馨与浪漫，不用去酒吧酣醉，不用再去迪厅疯狂地发泄，将每一点关爱凝注在魂牵梦绕的心灵居所，或在阳台上相濡以沫，或在小区内花前月下，是否这就是幸福人家的写照？
如果，您已不通宵达旦地在侃网中迷惘，体会的是信息世界飞速发展给您带来的成功与喜悦，领略着因特网赋予的时尚与精彩，每一天轻松享受着局域网为您打理生活的琐碎。新的世纪，新的时代，是否这就是富贵人家的豪情？
……
这样的时代，这样的都市，这样的人家，都将是皇达鸿锦华苑给业主营造的天堂，把来自自然、社区、世界的爱和亲情、爱情、友情以及天地间种种亘古永恒的爱，精心缔造一处爱的家园，，我们所要阐述的思想与理念。
呼吸着爱的温馨与亲切，一种意境，也是一种梦境……
都市的月光与爱在夜空中徜徉……我们应该“爱”！我们选择“爱”作为项目推广的主题。
考虑到“爱”的表达不应过于直白，而应内涵丰富，富有意境，所以有必要给皇达鸿锦华苑取一个推广名，就叫做“love时代”。
这样，“爱”的表达现代、时尚，既突出个性，主题鲜明，又和都市现代生活紧密相连。
我们还考虑过一个推广名“幸福快车”，希望这辆快车驶入现代都市人的生活。但我们没有挡住“love时代”的诱惑，所以只好将“幸福快车”放在原处。
二、我们会“被爱”吗？
我们的“love时代”主题形象推向市场，会“被爱”吗？这
是我们紧接着遇到的问题。在都市快节奏的生活中，在“水泥森林”的空间里，人们承受着巨大压力，身心俱疲。家的温暖是抚慰身心之所。因为家有情，家有爱，家有欢乐。
皇达鸿锦华苑提供给人们的是有情、有爱、有欢乐的家，是人们真实需要的，是心底呼唤的。所以我们对“love时代”能引起消费者的内心共鸣，对我们“被爱”充满信心。
三、“歌”唱给谁听？
我们的“爱”要大声说，大声唱。谁来听呢？这就要求我们对目标客户有一个准确的把握。
（一） 都市白领一族
文化：程度较高
年龄层次：26-40岁
经济状况：中高收入阶层，有一定积蓄，具备本项目购买能力
购房动机：自用，多为首次置业者
购买习惯：理性，有主见，所需户型适中
重点分布区域：罗湖、福田
家庭结构：2-5人
2人，为2人世界。组成家庭时间不太长，注重温馨浪漫。
3人，为3口之家。有相当注意力放在下一代培养上，资金投入也会倾斜。
4人，3口之家加一位长辈，消费更趋理性。
5人，3口之家加一方父母双亲，三世同堂，共享天伦之乐。
分析以上特点，在广告策略上，强化主题形象，丰富文化内涵，针对诉求对象的细分，有的放矢地展开诉求。如对2人世界，重点展现温馨浪漫，共筑爱巢。对5口之家，则突出理性亲情，天伦之乐。
房地产市场调查报告
调查撰稿:xxx
调查时间:x月x日---x月x日
调查对象:xx新城区房地产市场区域分布状况与政治、经济、文化、规划、环境、交通之间的相互作用和关系。
调查范围：xx新城区区域
调查目的:通过对xx新城区房地产市场的调查,为房地产资源整合及营销提供战略性依据，指导分析未来的走势。
调查内容:
一、摘要
目前xx新城区规划面积3３平方公里，人口35—50万。行政中心搬过去后，加上高教园区、高档住宅区，一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象，房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心，中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付，还将有不少楼盘先后开盘，伴之xx中心区生活配套设施和交通条件的不断完善，xx中心区即将成为xx的又一个居住中心。
二、城区规划背景（xx新城：未来xx的城市副中心）
xx新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元，完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等“三纵三横”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴，为休闲文化商业景观轴，今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。南北轴则沿平行于天童南路的河道设置，办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。在两轴的交会处，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块，是大型的城市公园。
根据规划，xx新城区空间环境特色可概括为：“一心”，即鄞州新城区的中心，为区行政办公大楼所在区域，它不仅在功能上是城市行政商业区，在空间景观上也是视觉中心，它的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现；“两轴”，即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴；“三环”，即通过整合现状河流绿化，形成3道以核心区为核心的绿环；“四廊”，即利用现有4条主要河流，形成宽约100米的空间通廊；“三十六点”，即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点，布置城市公园。
三、已建成楼盘：
1、华泰剑桥：由xx华泰股份公司开发，北靠四明路，东临钱湖北路，建筑面积30余万平米。分多层、复式多层、高层、联体别墅和单体别墅，以120～130㎡的三房两厅为主。内设高级会所、学校、超市、美容美发室等。在小区门口步行两分钟即可到达公交车站，交通比较便捷。
3、半岛名邸：由xx光大置业开发，位于天童北路与华裕路口，总建筑面积6万平米。东面和北面是自然河，由8幢多层和4幢小高层组成。小区内有喷泉，活动室，健身房等，需步行10～15分钟方可到达公交车站。
4、东湖花园：由雅戈尔置业开发，位于中兴路与麦德龙交叉口，建筑面积70万平米。由多层、高层、小高层和别墅组成。以120㎡的三室二厅二卫为主。内有五星级会所、大型运动场、室内游泳池和东湖小学。离麦德龙超市三分钟步行路程，离市区十分钟车程，小区附近设有公交站点，是居住和休闲的首选地。
二、在建楼盘：
2、新都美地：由新都置业开发，位于天童北路与四明路之间，建筑面积9.7万平米，由11幢小高层、9幢高层组成，共650多户住户。以100～120㎡的三室二厅二卫为主。24小时热水供应，安保自动化，还设有可视楼宇对讲机和闭路监控系统。开盘价4400元/㎡左右。
3、小城花园：由百隆房产开发，位于天童北路，杉杉工业城南面，总建筑面积7万平米。由8幢多层、4幢小高层、3幢高层组成，共828户。预计开盘价6200元/㎡左右。
4、四明春晓：由xx旗滨集团有限公司开发，建筑面积8万平米，共700多户。由多层、小高层、高层和单身公寓组成。
..................................... 中 间 部 分 省 略 .................................
六、调查定论
从市场调查的过程和信息，我们可以清晰的看到，xx房地产主要开发商在参与打造xx新城区，结合城市规划和房地产市场规律，稳步有序的推进，实现了房地产业２００５年一个新的热点，在这个热点的背后是政府的宏观调控，和房地产业更趋于成熟，已建成的楼盘和未建成的楼盘，主体风格上是基本相一致的，以欧陆风情为主，有代表性的春江花城、东湖场馨园最具代表性，从营销的角度上讲，风格不是主要形成竞争的因素，大量的百余平方普通住宅区，将吸引更多的购房者，从这里将引出一个环境与人文因素，以及周边的配套设施，成为营销新的引爆点；从各个小区的布局来看，总体上价格与价值是相吻合的，营销工作的主要重点，还是在于如何妙作聚集人气。总之，未来xx新城区的房地产市场还将持续走高。
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